федеральное агентство по образованию

федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"сибирская академия государственной службы"

ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Ценообразование

Тема: Анализ цен на недвижимость

Выполнил:

Специальность: ФиК

Группа: 08306

НОВОСИБИРСК 2010

Моделирование ценообразования на жилье

Этап 1. Анализ состояния рынка

Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:

- количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

- район престижности (месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;

- этаж, где расположена квартира, – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;

- тип квартиры – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".

На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):

= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25

Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.

Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске

№п/п

Улица, дом

Количество комнат

Район престижности

Этаж/этажность

Тип жилья

Цена, тыс.руб

1

Толбухина 23

1

4

2

2

1 830

2

Красный проспект 94/1

1

1

1

4

1 800

3

Геодезическая 17/1

1

2

2

2

2 350

4

Лазурная 22

1

4

3

3

1 650

5

Некрасова 84

1

2

2

1

1 950

6

Народная 54

2

3

2

2

3 700

7

К.Маркса 14/1

2

2

2

4

1 700

8

Ленина 15

2

1

3

1

2 650

9

О.Жилиной 58

2

2

2

3

1 750

10

Ватутина 1

2

3

2

4

1 600

11

Кошурникова 53/1

3

2

1

1

4 500

12

Есенина 10

3

4

3

3

2 150

13

Зеленая горка 11/1

3

4

2

1

4 750

14

Советская 95

3

1

2

1

6 500

15

Дачная 23/3

3

4

1

3

2 400

16

Фрунзе 59/1

4

1

1

3

2 950

17

Саввы Кожевникова 13

5

4

2

3

3 450

18

Писарева 82

4

3

1

2

2 950

19

Селезнева 39

4

2

1

1

3 500

20

Баумана 3/3

4

4

2

1

2 722

21

Кропоткина 130/3

1

3

3

3

1 700

22

Лежена 6/2

2

3

1

2

1 850

23

Блюхера 29

3

2

3

4

2 300

24

Б.Хмельницкого 41/1

2

4

2

1

2 300

25

Панфиловцев 1

2

4

2

4

1 750

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:

• по количеству комнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб), 2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

• по месторасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360 тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;

• по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб), на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), на последнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

• по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена

В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.

Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб

Район престижности

Квартира

В среднем

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине)

1-ком.

2-ком

3-ком

4,5-ком.

Центр

1 800

2 600

6 500

2 950

3 475

1,392

Линия метро

2 150

1 725

3 400

3 500

2 579

1,083

Средняя отдаленность

1 700

2 383

0

2 950

2 360

0,942

Окраина

1 740

2 025

3 100

3 086

2 556

1,000

В среднем

1 880

2 163

3 767

3 114

2 670

-

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком)

1,000

1,182

2,346

1,690

-

-

Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:

• цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

• цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.

Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб

Этаж

Тип жилья

В среднем

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу)

Полно-габаритное

Улучшенной планировки

Типовое

"Хрущевка"

Первый

4 000

2 400

2 675

1 800

2 850

1,364

Промежуточный

3 644

2 627

2 600

1 683

2 796

1,338

Последний

2 650

0

1 833

2 300

2 090

1,000

В среднем

3 609

2 536

2 293

1 830

2 670

-

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке")

1,972

1,386

1,253

1,000

-

-

Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:

• цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

• цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.

В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).

Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры

Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:

• доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

• ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

• увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);

• организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;

• налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным – вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).