Оглавлеие

ВВЕДЕНИЕ

Жилищное строительство, удовлетворяющее важнейшую потребность человека - обеспечение нормальными жилищными условиями - одна из самых приоритетных отраслей народного хозяйства.

В процессе перехода к рыночным отношениям произошло резкое сокращение жилищного строительства и старение имеющегося жилого фонда. Это следствие слома существовавшей ранее государственной плановой системы жилищного строительства и последующего устранения государства от управления процессом создания эффективного рыночного механизма обеспечения населения жильем.

Актуальность темы создания эффективного механизма жилищного строительства на данном этапе экономического развития России определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью использования данного механизма в качестве мощного инструмента безинфляционного расширения потребительского спроса на товар длительного пользования - жилье - и раскручивания на этой базе спирали темпов экономического роста в смежных отраслях российской экономики.

Жилищное строительство могло бы стать началом экономического роста, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения, укрепления рубля. Однако в условиях нестабильности, когда высоки политические и экономические риски, прежде всего инфляционные и валютные, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи привлечения долгосрочных инвестиций, которых требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому необходима активная, а главное, системная политика государства, дополняющая, корректирующая и регулирующая жилищное строительство.

Центральным моментом при этом выступает поиск путей привлечения весьма значительных объёмов финансирования жилищного строительства при отсутствии долгосрочных институциональных инвесторов, межотраслевого и межрегионального перелива капитала в соответствующие жилишные рынки, доверия населения к банковско-финансовой системе.

Существует острая социально-экономическая потребность в разработке государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики, насущная необходимость создания адекватного особенностям современной российской экономики механизма активизации и регулирования рынка жилья, механизма эффективного использования имеющихся резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в жилищное строительство.

Глава1. Ипотечное кредитование и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительства

Среди всех инструментов инвестирования в недвижимость главная роль принадлежит институту ипотеки (залогу недвижимости), а сам ипотечный инструмент входит как составная часть во все жилищные инвестиционные инструменты.

Ипотечное кредитование следует рассматривать в двух аспектах: в узком смысле как разновидность потребительского кредита, выданного для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья и обеспеченного залогом недвижимого имущества ; в широком смысле ипотечное кредитование - это сложная, многогранная экономическая система, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлтеров, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и, наконец, государственные специализированные органы. С позиции финансовых процессов, систему ипотечного кредитования можно рассматривать как многофакторную модель, включающую: процесс выдачи ипотечного кредита; процесс привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.

Основная роль ипотечного кредитования заключается в разрешении противоречия между текущими доходами и имеющимися сбережениями населения и высокой стоимостью жилья, которое является самой дорогой покупкой в структуре расходов средней семьи. То есть, система ипотечного кредитования, являясь ценнейшим достижением хозяйственного опыта человечества, стала связующим мостиком между ограниченными финансовыми возможностями обычной семьи и ее потребностью в комфортных условиях проживания. Разрешение данного экономического противоречия достигается путем привлечения ресурсов на рынок недвижимости с финансового рынка.

В экономической литературе встречаются различные трактовки того, что считать инвестициями на рынке недвижимости: некоторые экономисты определяют инвестирование в недвижимость как непосредственное приобретение приносящей доход недвижимости. Другие добавляют сюда также вложения в различные жилищные инвестиционные инструменты. Третьи рассматривают приобретение жилья в личную собственность как приносящее доход инвестиционное вложение (так как, во-первых, с течением времени растет стоимость недвижимости, и, во-вторых, собственник жилья в любой момент может стать получателем дохода от недвижимости, сдав ее в аренду).

Существует также точка зрения, рассматривающая сам процесс ипотечного кредитования (в узком смысле) как функцию двух инвестиционных процессов: ипотечный кредит выступает как инвестиционный инструмент для заемщика, который приобретает растущую в цене недвижимость, а также как закладная, являющаяся объектом инвестирования для кредитора. То есть, и заемщик и кредитор рассматриваются в качестве инвесторов

В контексте нашего рассмотрения данного вопроса представляется целесообразным принять расширенную трактовку инвестиций в недвижимость, которые в таком случае можно классифицировать по виду активов :

• реальные инвестиции (непосредственное приобретение недвижимости);

финансовые инвестиции., которые, в свою очередь, делятся на: о прямые (вложения в акции, облигации, другие ценные

бумаги);

о косвенные (трастовое управление средствами на рынке недвижимости).

За рубежом привлекательным объектом инвестирования выступают обеспеченные недвижимостью ценные бумаги. Так, например, в США объем рынка закладных достиг астрономической суммы - более 4 трлн.долл. и совсем немного отстает от суммарного объема рынка всех государственных ценных бумаг (4,8 трлн.долл.), значительно опережая объемы эмиссий корпоративных и муниципальных облигаций.. То есть, секьюритизация рынка недвижимости при помощи механизма ипотечного кредитования привела к образованию огромного сегмента фондового рынка, через который средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, коммерческих банков и других финансовых институтов) в конечном счете приходят на рынок жилищного строительства. В результате эффективной работы данного механизма в США ежегодно начинается строительство около 300 млн.кв.м. нового жилья.

В России данный механизм взаимосвязи финансового рынка и рынка недвижимости отсутствует, как отсутствует и сама система ипотечного кредитования.

Глава2 Опыт развития систем ипотечного кредитования в дореволюционной России

История русского ипотечного кредита берет начало в 1754 году, когда согласно указу Елизаветы Петровны был создан государственный банк, который, фактически, являлся специализированным государственным ипотечным кредитным учреждением. Эта кредитная организация обслуживала нужды крупных землевладельцев и называлась «Государственный банк для дворянства». Уже к 1786 г. его функции расширяются, и он получает название «Государственный заемный банк».

Данный банк являлся с точки зрения формы собственности «казенным», а по характеру деятельности - в основном, учреждением ипотечного кредита.

«Государственный заемный банк» выдавал кредиты под залог строений - до 15 лет, фабрик - до 28 лет, помещичьих имений - до 33 лет. Богатые горожане в Санкт-Петербурге и Москве, могли получить под залог собственных домов ссуду на срок до 15 лет при обязательном условии страхования предмета залога. Помещикам банк предоставлял ссуды под залог помещичьих имений вместе с «крепостными душами». В соотвествии с Уставом Кредитным, изложенным в Своде Законов Российской Империи (том XI) владелец имения представлял в Государственный заемный банк заявление с просьбой о получении ссуды. Стоимость закладываемых имений оценивалась специальными комиссиями, одна «ревизская душа» оценивалась в 50 - 70 рублей серебром в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся в среднем на нее в данном имении. Величина кредита, согласно кредитного законодательства, не могла быть менее 1 500 рублей серебром.

В том же 1786 г. при «Государственном заемном банке» была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Согласно Манифесту Екатерины П предусматривалось страхование каменных домов, принимаемых в залог под выдаваемую Государственным заемным банком ссуду.

Важным этапом в формировании правового поля стал разработанный М.М. Сперанским и введенный в действие в 1835 г. Свод законов гражданских, который подробно прописал залоговое право.

Вместе с тем, в целом объективно общественно необходимая система мер государственной поддержки не была достаточно проработана и расходование ресурсов не контролировалось должным образом. В частности, слабыми местами развивающейся системы ипотечного кредитования были: оценка размера стоимости залога, оценка платежеспособности заемщика и др..

В результате данных упущений стал возрастать общий объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, а несбалансированность по срокам между длинными активами и короткими пассивами привела еще и к потере ликвидности «Государственного заемного банка».

Закономерным итогом стал подписанный 1 сентября 1859 года Александром П Указ, согласно которому выдача ссуд под залог недвижимости государственными кредитными учреждениями была прекращена. Государственному банку было запрещено вообще заниматься долгосрочными операциями.

Между тем потребность российской экономики в кредитных ресурсах росла год от года: в кредитах помимо традиционных заемщиков нуждались освобожденные от крепостной зависимости и желающие приобрести наделы земли крестьяне, создаваемые промышленные предприятия, жители растущих городов, возникающие акционерные общества и др..

Повелением Александра П была создана комиссия, которая разработала проект Положения о земских кредитных обществах (или земских банках). С этого документа начался долгий процесс формирования новой системы ипотечного кредитования. Первые уставы городских кредитных обществ появились в двух российских столицах: в Санкт-Петербурге и Москве..

В 1882 г. был основан Государственный крестьянский поземельный банк, основной задачей которого было выдача ипотечных кредитов освобожденным реформой 1861 г. крестьянам для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды

сроком до 35 лет. За период до 1905 г. банк выдал кредитов на 410 млн. руб., за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн. десятин земли (основные объемы пришлись на последние годы указанного периода).

В 1885 г. был основан Государственный дворянский земельный банк, который занялся предоставлением ипотечных кредитов дворянам сроком на 66 лет в размере 60% от стоимости заложенного имения.

Кредит под залог земли в России строился на следующих принципах: обеспечением кредита являлась закладываемая земля, а источником погашения являлась рентная доходность земли. Этим обуславливались особенности организации земельных кредитных учреждений и самого кредита под залог земли:

- земельный ипотечный кредит был кредитом долгосрочным - от
10 лет и выше;

• основным источником погашения кредита предусматривались
  отчисления из рентных доходов;

• выдача земельных кредитов предусматривает наличие специа
  лизированного регистрирующего органа, ведущего тщательный
  независимый учет и перепись земельных участков, под которые
  кредиты уже выданы;

- земельный кредит осуществляется обязательно с соблюдением принципа публичности наблюдения и контроля.

В архивах сохранились т.н. «ипотечные книги», в которых фиксировались процедуры оценки и выдачи ссуды, каждый факт проверки и предоставления ипотечных документов для ознакомления представителям различных организаций и учреждений, проверявших законность выдачи кредитов под конкретные земельные угодья с конкретными целями.

В конце XIX века в связи с долгосрочностью и надежностью вложений в земельные ипотечные кредиты инвестировали средства не только специализированные банки, но и крупные страховые общества, нуждающиеся в долгосрочном и обеспеченном размещении своих фондов. В связи с длительным сроком погашения и большими размерами ипотечных земельных кредитов в России преобладающей формой стали государственные учреждения земельного кредита,

однако, действовали также акционерные общества и товарищеско-кооперативные организации.

Ипотечные банки и учреждения в России выдавали землевладельцу ссуду не наличными деньгами, а собственными обязательствами -«закладными листами», которые либо реализовывались самим ссудополучателем на денежно рынке либо представлялись в качестве залога для получения кредита в банковские учреждения краткосрочного кредита. В данном случае ссудополучатель мог самостоятельно определять график и целевое назначение ресурсов: реализовать часть закладных, необходимых для строительных целей. Ипотечный банк в любом случае гарантировал выкуп закладного листа в сумме, предъявленной к оплате.

До октября 1917 года в России существовали два основных ипотечных банка: Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк, имевшие вместе 82 отделения.

Перед государственными банками помимо основной задачи обеспечения крупных сельхозпроизводителей финансовыми ресурсами ставилась задача удешевления долгосрочных кредитов, которая решалась за счет более высокого доверия к закладным государственных банков и, следовательно, более высокой цены реализации закладных на открытом рынке по сравнению с бумагами акционерных банков и обществ взаимного кредита.

Ссуды выдавались на срок 48 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% оценочной стоимости земли или закладываемого имущественного комплекса. Стоимость закладываемой земли или комплекса определялась как среднерыночная для данного региона. В случае необходимости по инициативе банка или заемщика могла создаваться независимая экспертная комиссия для определения истинной стоимости объекта залога.

В случае нарушения графика уплаты суммы погашения основного долга и процентов мог назначаться полугодичный «льготный период», в течение которого, тем не менее, с неуплаченной суммы взыскивалась пеня в размере 1% в месяц. В чрезвычайных случаях (бедствия, в результате которых существенно сократился доход от заложенного имущества) допускалась отсрочка платежей на срок до 2 лет.

По истечении «льготного срока» или отсрочки, если заемщик не восстанавливал платежеспособность и не начинал гасить ипотечный кредит, земля или имущественный комплекс, под который выдавалась ссуда, выставлялись на публичную продажу.

Кроме государственных банков работали 11 акционерных земельных банков (старейшим из которых был Харьковский акционерный земельный банк, созданный в 1871 году), 7 сословных •ипотечных банков и большое количество провинциальных дворянских земельных банков.

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу «ненужной конкуренции».

В 1914 г. общая стоимость закладных листов, находящихся в обращении на рынках ценных бумаг и в банках составила 5 577,1 млн. руб. . Причем государственными ипотечными банками было выпущено закладных листов менее половины - 41,3%. Остальное составляли закладные листы, выпущенные негосударственными ипотечными банками и обществами.

В 1914 году 11 акционерных земельных банков имели портфель долгосрочных кредитов на сумму 1 294,2 млн. руб..

По состоянию на 01.01.1914 г. в России было зарегистрировано 1 108 кредитных общества, в которых состояли 643 355 члена.

Представление о масштабах ипотечных операций в России дают балансы, приложенные к Постановлению Совета Народных Комиссаров от 04.05.1920 г., которым окончательно фиксировалось уничтожение всей системы ипотечного кредита в России и аннулированы все расчеты по ипотечным долгам. Так, например, по Дворянскому и Крестьянскому земельным банкам было аннулировано 2 434 млн. руб. ссуд и на 2 415 млн. руб. закладных листов и других обязательств.

По системе акционерных ипотечных банков было аннулировано 1 491 млн. руб. ссуд и 1 495 млн. руб. закладных листов.

Существовала в России и такая форма организаций финансирования жилищного строительства как «Кредитная кооперация». Данные организации возникли в качестве общественной инициативы, государство к их появлению не имело никакого отношения. Кредитная кооперация возникла и стала усиленно развиваться в предвоенные годы

(1907 - 1914 гг.), удовлетворяя потребности в финансовых ресурсах нарождающегося в России фермерства, возникшего в ходе аграрной реформы П.А.Столыпина.

В 1912 г. был создан кооперативный банк - «Московский народный банк».

Деятельность кредитной кооперации за короткий промежуток времени дала ощутимые результаты: в 1914 г. в России было зарегистрировано 14 652 кредитных и ссудно-сберегательных товарищества с объемом ссудных операций - 518 млн. руб..

Таким образом, в дореволюционной России действовала достаточно развитая сеть кредитных учреждений различной организационной формы, осуществляющих выдачу ссуд пол залог недвижимости (зданий, земли и пр.).

Городские кредитные общества. В 1861 году в России были созданы Санкт-Петербургское, годом позже Московское городское кредитное общество. Эти институты были призваны предоставлять ссуды под залог недвижимости. Обычно размер ссуды составлял не более 60% от стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты выдавались не в денежной форме, а облигациями кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить эти облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Несколько позже государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом 10%, а затем покупать и продавать эти ценные бумаги, обеспечивая тем самым ликвидность вторичного рынка. В последующие годы была создана сеть губернских кредитных обществ.

К 1917 году в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. Так, в 1911 году Санкт-Петербургское городское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на общую сумму 341 млн. рублей, в залоге под которые находилось 5 304 объекта недвижимости.

Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества за 50 с лишним лет своей деятельности выдали кредиты почти на 1 млрд. рублей. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались

большим спросом у среднего класса в качестве инструмента вложения свободных средств.

В 1919 году Декретом Совета Народных комиссаров все кредитные общества были ликвидированы, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имущества, которое не было национализировано, должны были вносить платежи Народному банку.

Рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование.

Глава 3 Программы финансирования жилищного строительства в современной России

В начале 1990-х годов в результате отказа государства от роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья произошло резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства при, практически, полном отсутствии каких-либо замещающих рыночных механизмов и форм кредитования граждан на приобретение или строительства жилья.

В результате произошел обвал в сфере жилищного строительства: если в 1987 г. было введено 72,8 млн. кв. метров общей площади, а в 1988 г. - 72,3 млн. кв. метров, то в 1991 г. - 49,4 млн. кв. метров, в 1992 г. - 37,9 млн. кв. метров. При этом ежегодное выбытие жилищного фонда составляло 7-9 млн. кв. метров жилья.

Развитие ипотечного кредитования в 1990-х годах в России проходило по нескольким направлениям.

Первое направление - разработка и внедрение государственных программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне.

Второе направление - развитие разнообразных моделей ипотечного кредитования в различных регионах РФ: в настоящее время в той или иной форме существуют около 20 региональных программ развития ипотечного кредитования населения.

В подавляющем большинстве случаев как оба этих направления, так и региональные программы между собой никак не связаны в методологическом плане.

3.1 Федеральные программы привлечения инвестиций в жилищное строительство

В декабре 1992 года в целях реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище «в новых социально-экономических условиях» был принят Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно данного Закона,

граждане РФ при строительстве или покупке жилья имеют право на
получение кредита под залог недвижимости, право на получение в
установленном порядке компенсации (субсидии), льготного кредита,
ссуды от органов государственной власти и органов местного
самоуправления . Статьей 25 Закона предусматривалось, что условия
реализации вышеуказанных прав, а также порядок изъятия в случае
неуплаты заложенного имущества, условия отсрочки погашения ссуд и
индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи, будут
урегулированы соответствующими нормативными актами

Правительства РФ и Банком России.

В июне 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище». В Постановлении Правительства РФ подчеркивалось, что данная программа является одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики, так как жилищный фонд (с учетом жилых строений на садовых участках) составляет около 30 % «воспроизводимого недвижимого имущества РФ», объем инвестиций в жилищное строительство составляет около 25% их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.

Целевой программой «Жилище» определялось, что государственная финансовая поддержка будет оказана:

1) из республиканского бюджета РФ на строительство жилья

• для военнослужащих и лиц, уволенных в запас из Вооруженных
  Сил РФ;

• лиц, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к
  ним местностей;

• участников ликвидации чернобыльской аварии и других аварий и
  стихийных бедствий.

2) из местного бюджета

• на строительство жилых домов для очередников и работников
  бюджетных организаций;

• ремонт и реконструкцию объектов жилищно-комунального
  хозяйства.

В Программе указывалось на необходимость создания форм финансово-кредитного механизма: ипотечного кредитования, вторичного рынка закладных (двухуровневая открытая система), сети ссудо-сберегательных систем (одноуровневая закрытая модель), жилищно-сберегательных банков (одноуровневая открытая система).

Для организации новых систем кредитования строительства и приобретения населением жилья программой «Жилище» предусматривалось создание Агентства по ипотечному кредитованию.

Программа предусматривала (в общем виде без конкретных цифр) необходимость оказания государственной финансовой поддержки различным формам организации финансирования жилищного строительства в виде:

- предоставления заемщику на безвозмездной основе суммы
средств для выплаты первого взноса по ипотечному кредиту (т.е.
разовая дотация);

• ежегодной компенсации недостающей части выплаты по
  ипотечному кредиту в зависимости от уровня дохода семьи;

• освобождения от подоходного налога средств граждан,
  зачисленных на целевые фамильные жилищные счета в банках;

• уменьшения на 50% налога на прибыль от деятельности банков,
  направленной на долгосрочное кредитование приобретения или строи
  тельства жилья

Отмечалось, что суммарная величина субсидии не должна превышать 70% от стоимости жилья.

В качестве важнейшей меры, способной изменить ситуацию в жилищном строительстве, предусматривалось бесплатное наделение населения земельным участками в пределах нормы, которые могут быть использованы гражданами в виде начального капитала для улучшения жилищных условий.

В конце 1993 г. в развитие государственной программы «Жилище» вышло Положение о предоставлении гражданам РФ безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, согласно которому размер субсидии может составлять от 5 до 70% стоимости жилья и определяется в зависимости двух критериев: величины дохода на одного члена семьи и времени ожидания в очереди на улучшение

жилищных условий. Причем за счет средств федерального бюджета предусматривалось финансировать только следующим категориям граждан:

военнослужащим, лицам органов внутренних дел и налоговой полиции;

лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

лицам, проработавшим в районах Крайнего Севера;

лицам, пострадавшим от чернобыльской аварии и других аварий и стихийных бедствий.

В конце 1993 г. был подписан Указ Президента РФ, устанавливающий, что гражданам России, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на строительство или приобретение жилья безвозмездные субсидии¹. Осознавая острую необходимость создания эффективного кредитно-финансового механизма в жилищной сфере, данным Указом для организации системы ипотечного кредитования населения постановлялось создать Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

В Указе также содержались ряд положений рекомендательного характера, направленные на привлечение в жилищное строительство внебюджетных источников финансирования;

обеспечить развитие целевых фамильных накопительных жилищных счетов с использованием собственных средств граждан;

рекомендовать образовать регионалвные и местные фонды развития жилищного строительства.

10 июня 1994 года в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы» вышел Указ Президента РФ «О жилищных кредитах»², который как и предыдущие документы носил во многом декларативный и рекомендательный характер. Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит, кредит на приобретение жилья.

1Указ Президента РФ № 2281 от 24.12.) 993.

2Указ Президента РФ № 1180 от 10.06.1994.

В тот же день Президентом РФ был подписан еще один Указ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»³, согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ при помощи особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

Всего в течение 1993 - 1995 гг. были разработаны и введены в действие около 50 правовых актов, по регулированию жилищной сферы.

В июне 1996 года были утверждены «Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище». В Указе Президента РФ, утвердившем данный документ, отмечалось, что одной из главных задач является обеспечение возможности улучшения жилищных условий семей со средним и скромным достатком путем внедрения в практику долгосрочных C-J

жилищных кредитов . В «Основных направлениях...» в качестве главной задачи развития системы ипотечного кредитования называлось доздание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов⁴.

Таким образом к середине 1990-х годов на уровне федеральной исполнительной власти произошел переход от политики поддержки (правда, только идеологической) различных моделей финансирования жилищного строительства к акцентированию на необходимости внедрения именно двухуровневой открытой модели ипотечного кредитования (т.н. «американской модели»).

Все это происходило на фоне углубления как жилищного, так и общеэкономического кризиса. Стремительно нарастал дефицит федерального бюджета; в 1992 г. - 3,16% ВВП, в 1993 г. - 5,75%, в 1994 г. - 10%⁵. Не хватало средств на выплату зарплат и пенсий.

В середине 1990-х годов по мере укрепления финансового положения некоторые коммерческие банки начали запускать проекты по ипотечному кредитованию граждан. Одной из основных причин, сдерживающих развитие ипотечных программ, стала проблема невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в

³ Указ Президента РФ№ 1182 от 10.06.1994. ^S2 Указ Президента РФ № 431 от 29.03.1996.

4Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище»,

⁵ Известия, OS.08.2002.

случае неплатежеспособности заемщика. Практически не реально было выселить из заложенной квартиры прописанную там семью, тем более при наличии несовершеннолетних детей.

В результате поиска выхода из сложившейся ситуации ряд банков во второй половине 90-х годов стали применять схему ипотечного кредитования граждан, при которой заемщик становился собственником приобретаемого жилья только после расчета с кредитором. В течение же всего периода погашения ссуды покупатель жилья жил в квартире на правах арендатора. Приобретаемое жилье оформлялось в собственность на риэлторскую фирму, принадлежащую банку, а заемщик оформлял с фирмой договор аренды с правом выкупа.

В данном случае банк, решив проблему обращения взыскания на предмет залога, ставит заемщика в крайне незащищенную юридическую позицию: вплоть до оформления квартиры в собственность заемщик рискует потерять как само жилье, так и внесенные в погашение кредита средства. Это может произойти в случае банкротства банка и обращения взыскания на имущество дочерней компании или просто в случае продажи квартиры третьим лицам, для чего не требуется согласие заемщика-арендатора.

Помимо юридических рисков, связанных с отсутствием достаточной и непротиворечивой нормативной базы, развитие ипотечного кредитования блокировалось макро и микроэкономическими причинами:

• высокие темпы инфляции и непредсказуемость развития
  ситуации на денежном рынке, учитывая долгосрочный характер
  ипотечного кредитования, означали очень большой процентный риск и,
  фактически, непредсказуемость последствий;

• низкий уровень доходов населения, в результате чего
  приобретение жилья оказалось невозможным для подавляющего
  большинства населения;

- сокрытие источников доходов заемщика и отсутствие у него
кредитной истории;

• низкий уровень капитализации кредитных организаций и
  отсутствие долгосрочных пассивов;

• отсутствие развитой системы страхования рисков;

- отсутствие в стране длинных инвестиционных ресурсов пенсионных фондов, страховых компаний, различных инвестиционных фондов.

В июне 1996 года была утверждена федеральная программа «Свой дом», которая подлежала финансированию за счет средств федерального бюджета⁶.

Программой предусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционного механизма, обеспечение доступности жилья для граждан и осуществление строительства жилья при помощи привлечения средств населения и долгосрочных банковских кредитов. Согласно положениям программы, предполагалось массовое строительство малоэтажных индивидуальных жилых зданий размером 90 - 120 кв. метров общей площади⁷. Был составлен перечень важнейших строек по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций всего 157 объектов), подлежащих частичному финансированию за счет бюджетных средств. Указывалось, что в проекте федерального бюджета на 1997 год необходимо предусмотреть не менее 4 трлн. рублей на предоставление всех видов прямой безвозмездной государственной поддержки на строительство и приобретение жилья (включая безвозмездные субсидии, безвозмездную помощь, предоставление государственных жилищных сертификатов и другие).

Важным шагом на пути создания эффективной системы жилищного инвестирования стало принятие в июле 1997 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁸.

В январе 1998 года была утверждена⁹ и получила статус президентской⁵⁹ Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты». Согласно данному документу, из федерального бюджета в течение 1998 - 2002 годов должно было быть выделено 25,4 млрд. рублей для реализации программы по

⁶ Постановление Правительства № 753 от 27.06.1996.

⁵⁷Федеральная целевая программа «Свой дом».
8Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997.

⁹ Постановление Правительства №71 от 20.01.1998. ⁵* Указ Президента РФ № 102 от 28.01.1998.

обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, учреждений и органов уголовно-исправительной системы Министерства юстиции РФ, а также уволенных со службы и членов их семей.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В августе 1996 г. Правительство РФ приняло постановление о создании ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), согласно которому Министерство финансов РФ в качестве доли государства в уставном капитале АИЖК должно было выделить 450 млрд. рублей в пределах общих объемов государственных инвестиций, предусмотренных в федеральном бюджете на 1996 год¹⁰.

В 1997 г. АИЖК было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества и получило из бюджета 80 млн. руб. для формирования уставного капитала. 100% уставного фонда Агентства принадлежит Правительству РФ. В качестве основной цели Агентства было сформулировано создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России.

Достижение данной цели предполагалось путем решения следующих задач:

• формирование рынка ипотечных кредитов, выдаваемых
  российскими коммерческими банками на основе рефинансирования
  Агентством кредитных организаций;

• формирование ресурсной базы Агентства путем:

а) эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
кредитами;

б) выпуска облигаций, гарантированных Правитель
ством РФ;

в) привлечения долгосрочных кредитов;
стандартизация и унификация процедур ипотечного

кредитования в целях повышения надежности выпускаемых ценных

бумаг;

- оказание методологической помощи банкам по процедурам
выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

¹⁰ Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

Таким образом, предполагалось, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет развивать в России двухуровневую открытую модель рынка ипотечных кредитов.

Ссылаясь на отсутствие достаточной нормативной базы, АИЖК фактически, не приступило к работе: за три года работы было выдано 4 ипотечных кредита, выделенные бюджетные средства в результате девальвации обесценились. На ряд высокопоставленных лиц, влиявших на распределение бюджетных ресурсов, выделенных для осуществления ипотечной программы, были заведены (и через некоторое время закрыты) уголовные дела по факту не целевого использования средств.

Сотрудники АИЖК посетили ряд стран с целью изучения различных моделей финансирования жилищного строительства.

В настоящее время кредитный портфель АИЖК, работающего на рынке более пяти лет, составляет около 20 млн. рублей.

Осенью 2002 года Агентство планирует разместить облигационный заем на 2 млрд. рублей¹¹. Предполагается, что уровень доходности будет ниже текущей рыночной доходности (составит ориентировочно 16 - 20% годовых в рублях).

Возможно, что всю эмиссию приобретет Пенсионный фонд РФ.

Между пенсионным фондом РФ и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию заключено соглашение о намерениях, на основании которого ПФР приобретет по закрытой подписке весь объем первого выпуска ипотечных облигаций.

Привлеченные посредством облигационного займа средства предполагается направить на предоставление ипотечных кредитов в различных регионах России. Планируется, что уровень процентной ставки по жилищным ссудам будет на 2 - 3 % выше уровня инфляции.

Часть ипотечных кредитов будут предоставляться определенным группам населения по «социальной» ставке, которая будет субсидироваться за счет средств местных бюджетов.

Программа «DeUaCredit». Программа жилищного ипотечного кредитования «DeltaCredit» осуществляется по инициативе американского правительства фондом «США - Россия». Для

¹¹ Коммерсант, 20.04.2002. Коммерсант, 14.08.2002.

реализации различных программ фонда в России по решению Конгресса США было выделено 440 млн. долл. США, значительную часть из которых предполагалось направить на развитие российской системы ипотечного кредитования.

В рамках данной программы в 2001 г. в Москве был создан коммерческий банк «Дельта-кредит», который стал основным оператором американской программы развития ипотечного кредитования в России.

Согласно условиям программы:

• максимальный размер кредита составляет 200 тыс. долл. США;

• минимальный - 17 тыс. долл. США;

• срок кредита 10 лет с возможностью досрочного погашения,
  начиная с седьмого месяца после выдачи кредита;

• фиксированная валютная процентная ставка 15% годовых;

• минимальный первоначальный взнос - не менее 30% от
  стоимости приобретаемой недвижимости;

• не требуется поручительства юридических и физических лиц;

• не требуется наличия гражданства РФ.

С 2001 года КБ «Дельта - Кредит» приступил к кредитованию заемщиков, желающих приобрести строящееся жилье. В настоящее время условия по данному виду кредитования следующие:

• срок сдачи дома в эксплуатацию не должен превышать 2 года;

• процентная ставка на период строительства установлена в
  размере 21%;

• минимальный первоначальный взнос составляет не менее 40%
  стоимости жилья.

Одно из обязательных условий страхование трех видов: приобретаемого жилья, жизни и трудоспособности заемщика и права собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования не превышает 1,5% от суммы кредита.

Для получения кредита необходимо представить в банк сведения о постоянных доходах, в которые входят заработная плата обоих супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по сдачи недвижимости в аренду и др.. После проверки представленных документов производится расчет: платежи по кредиту не должны

превышать 35% от ежемесячного дохода семьи после уплаты всех налогов.

В мае 2002 года КБ «Дельта - Кредит» подписал инвестиционные соглашения с европейским банком реконструкции и развития (EBRD) и Международной финансовой корпорацией (IFC), в соотвествии с которыми EBRD и IFC предоставят банку по 20 млн. долл. США в виде кредитов с фиксированной процентной ставкой на 10 лет¹². Данные кредиты предоставляются международными финансовыми институтами с целью оказания содействия развитию ипотечного жилищного кредитования в России.

В настоящее время кредитный портфель КБ «Дельта - Кредит» содержит около 1 000 ипотечных ссуд физических лиц на общую сумму 35 млн. долл. США.

Недостатком данной программы является ориентированность на слой населения с достаточно высоким уровнем регулярного дохода. Например, даже при приобретении на вторичном рынке скромной московской квартиры стоимостью 50 тыс. долл. США при наличии необходимого минимума собственных средств 15 тыс. долл. США (30%) и размере кредита 35 тыс. долл. США по ставке 15% годовых заемщик в течение 10 лет ежемесячно должен вносить по 565 долл. США.

В августе 2002 г. КБ «Дельта - Кредит» приступил к реализации программы по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья, в рамках которой предоставляются кредиты на покупку готовых и строящихся коттеджей в ближнем Подмосковье (до 35 км от МКАД)¹³. Приобретение готового коттеджа кредитуется на следующих условиях:

процентная ставка от 18% до 22% годовых в валюте (в зависимости от степени готовности дома, но в любом случае - не ниже 60%¹⁴);

на срок до 10 лет;

сумма ипотечного кредита - от 35 до 200 тыс. долл. США;

размер первоначального взноса - не менее 40% от стоимости земельного участка и коттеджа;

12Ведомости, 16.05.2002.

13Коммерсант, 06.08.2002.

14Ведомости, 07.08.2002.

4% от суммы кредита оставляет оплата услуг аудитора,

оценщика, страховой компании и оплата нотариальной пошлины .

Исходя из анализа финансовых условий данного ипотечного кредита (уровень процентной ставки, требуемый размер ежемесячного дохода заемщика - он должен не менее в 2,5 раза превышать сумму месячных отчислений по кредиту) и дополнительных предъявляемых требований (коттедж должен располагаться в охраняемом поселке в ближнем Подмосковье), ясно, что программа рассчитана на довольно состоятельных людей (с ежемесячным доходом свыше 1.5 тыс. долл. США, которые, как правило, имеют возможность приобрести коттедж, не прибегая к заемным средствам).

3.2. Московский опыт создания системы ипотечного кредитования

В Москве также, как и на федеральном уровне можно разделить направления ипотеки, развивавшиеся под патронажем московского правительства и программы ипотечного жилищного кредитования, развивавшиеся коммерческими структурами самостоятельно.

В Москве были приняты две концепции создания и развития системы ипотечного кредитования.

Первая концепция - двухуровневая модель рынка ИК (американская)

11 января 1998 г. в г. Кембридж, штат Массачусетс, США, был подписан Договор о создании ипотечного рынка в г. Москве, основанный на предварительной договоренности о привлечении американских инвестиций (до 1 млрд. дол. США) для финансирования московской ипотечной программы.

В развитие положений вышеуказанного Договора в августе 1998 г. постановлением Правительства Москвы¹⁵ были утверждены концепция и план мероприятий по созданию системы ипотечного кредитования, разработанные российско-американской рабочей группой при правительстве г. Москвы.

»

¹⁵Постановление Правительства Москвы от П.08.1998 г. №625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве предусматривала:

выдачу ипотечных кредитов москвичам для приобретения не менее 10 тыс. квартир в год;

через инструменты вторичного ипотечного рынка обеспечить непрерывное рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на самофинансирование в течение 1-2 лет;

создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка;

создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка.

Утвержденная правительством Москвы Концепция московской ипотечной программы предполагала создание следующей модели ипотечного кредитования:

В рамках развития данной концепции предусматривалось создание ОАО «Московское ипотечное агентство», которое должно было стать «основным оператором вторичного ипотечного рынка» в Москве и выполнять следующие функции :

разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий;

привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов, а также поручительствами Правительства Москвы;

выкуп у «квалифицированных кредиторов» ипотечных кредитов, соответствующих разработанным агентством стандартам¹⁶.

На время становления Московской ипотечной программы за Правительством Москвы закреплялся пакет акций не менее 51% ОАО «Московское ипотечное агентство».

Среди необходимых мер по созданию условий для работы ипотеки в Москве также предусматривалось :

создание резервного отсел енч ее ко го фонда;

организация торгов жилья, на которое обращено взыскание;

обеспечение обязательного выселения неплательщиков по ипотечным договорам.

Утвержденной Концепцией предусматривалось, что заемщик должен был за счет собственных средств оплатить не менее 30% приобретаемого жилья.

Через две недели после утверждения Концепции в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве было определено ОАО «Московское страховое строительное общество «МОССО»¹⁷, которое должно было осуществлять:

имущественное страхование предмета залога (обязательное условие);

страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций);

страхование жизни и трудоспособности заемщика;

16Постановление Правительства Москвы от 11,08.1998 г. № 625 «О концепции развития
ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

17Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26.08.1998 г. Х?970-РП.

страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием (например, кредитные риски финансовых институтов).

В качестве источников финансирования Московской ипотечной программы помимо собственных средств ОАО «Московское ипотечное агентство» предусматривались:

ценные бумаги Агентства, выпущенные под поручительство Правительства Москвы;

кредиты у международных инвесторов под общие гарантии города;

часть средств (в рамках установленной квоты), полученных путем городского облигационного займа;

часть ссуды Мирового банка, выделяемой на финансирование общероссийской ипотечной программы;

включение Московской ипотечной программы в американскую программу Уэлдона-Тейлора (проходящую обсуждение в Конгрессе США);

- прямое кредитование российских банков международными
инвесторами под Московскую ипотечную программу, включая средства
Американо-Росийского инвестиционного Фонда.

В рамках Плана мероприятий по реализации Московской ипотечной программы было намечено проработать вопросы по привлечению ресурсов путем:

• Московского международного займа в объеме 500 млн. долл.
  США;

• Кредита Всемирного банка для РФ и передача части его в
  Московскую ипотечную программу в объеме до 200 млн. долл. США;

• Программы Уэлдона-Тейлора - 50 млн. долл. США.

Не смотря на разразившийся финансовый кризис, в сентябре 1998 г. распоряжением мэра Москвы был запущен пилотный проект ипотечной программы, предусматривающий выдачу первых десяти ипотечных сертификатов прямо в Дни празднования города. Распоряжением мэра на АК «Московский муниципальный банк - Банк Москвы» вплоть до начала деятельности ОАО «Московское ипотечное агентство» возлагались следующие функции :

• приобретение прав требования по ипотечным кредитам у ком
  мерческих банков;

• консолидированный учет и контроль за выполнением коммер
  ческими банками, привлекаемыми для выдачи ипотечных серти
  фикатов и кредитов.

В состав коммерческих банков, отобранных для выдачи ипотечных кредитов и сертификатов, вошли 4 банка: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк, Мосстройэкономбанк, Инвест-сбербанк.

Департаменту финансов Правительства Москвы предписывалось в 1 квартале 1999 г. открыть в Банке Москвы беспроцентный целевой депозит в сумме 9,5 млн. руб. для приобретения Банком Москвы прав требования по ипотечным кредитам.

В марте 1999 г. Правительство Москвы приняло решение об учреждении ОАО «Московское ипотечное агентство» в форме коммерческого банка со 100% вкладом города и уставным капиталом 120 млн. руб., сформированным за счет средств бюджета на 1999 г.. В состав Наблюдательного Совета КБ «Московское ипотечное агентство»(ОАО) вошли члены московского правительства, председатель Московской городской Думы, председателем Совета стал Мэр Москвы Ю.МЛужков.

Данная программа развития системы ипотечного кредитования в г. Москве разрабатывалась при активном участии американских специалистов, предусматривала внедрение двухуровневой модели рынка жилищных кредитов и основывалась на поступлении огромных средств из США.

В связи с разразившимся финансовым кризисом намеченная программа инвестиций не была осуществлена. В результате чего уполномоченные банки, не имея гарантий выкупа у них ипотечных кредитов, ограничились выдачей нескольких сот ипотечных ссуд.

Выдача ипотечных кредитов на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы была прекращена. Московское ипотечное агентство так и не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками. А через

2,5 года после принятия само Правительство Москвы признало, что принятая в 1998г. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве не соответствует «современным условиям социальной и экономической политики»¹⁹.

Следует отметить, что данная программа создания и развития системы ипотечного кредитования в г. Москве оказалась полностью провалена. В качестве объективной причины такого результата можно признать резкое изменение социально-экономической ситуации, произошедшее вследствие потрясшего страну финансового кризиса августа 1998 г.. Однако, новая концепция развития системы ипотечного кредитования в г. Москве была разработана и принята лишь спустя 2,5 года. В любом случае, помимо объективных причин реализации программы помешали еще и ряд субъективных положений, заложенных в качестве основы функционирования данной программы:

• ориентация программы на зарубежные источники финан
  сирования;

• направленность программы на быстрый переход ипотечной
  системы на уровень организации, соответствующий высокоразвитой и
  стабильной экономике с развитой системой институциональных
  инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, долгосрочных
  инвестиционных фондов), заинтересованных в высоконадежном и
  долгосрочном вложении финансовых ресурсов.

Помимо этого, следуег отметить, что для реализации утвержденной Концепции отсутствовала четкая программа создания инфраструктуры рынка.

Следует отметить, что Правительство Москвы рассматривало и поощряло развитие различных направлений привлечения инвестиций в жилищное строительство города.

В ноябре 1998 г., через 3 месяца после утверждения Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, предусматривающей создание двухуровневой открытой системы жилищного финансирования, решением Правительства Москвы на территории Западного административного округа начался эксперимент

19Постановление Правительства Москвы от 16.01.2001 г. № 24-ПП «О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве»

по внедрению Строительной сберегательной кассы , то есть одноуровневой замкнутой системы ипотечного кредитования. Данная программа развития ипотечного кредитования была гораздо менее глобальной и более конкретной: предусматривалось привлечение частных инвестиций путем создания Строительной сберегательной кассы для целевого строительства жилых домов в районе проспект Вернадского, квартал 34-35. Концепция ССК была разработана Павловым В.В. - 1-м заместителем руководителя ГУП «Управление экспериментальной застройки». Уставный фонд ССК формировался со 100%-и долей города в размере 5 млн. руб. за счет средств внебюджетного фонда Западного административного округа и средств ГУП «Управление экспериментальной застройки». С целью снижения рисков предусматривалось, что Правительство Москвы, предоставит гарантии по обеспечению возвратности средств населения по накопительным вкладам в ССК. Концепция проведения эксперимента по привлечению средств населения для приобретения жилья а ЗАО г.Москвы предусматривала:

• минимальный объем накопления для получения кредита - 50%
  стоимости жилья;

• минимальный срок накопления - не устанавливался на начальном
  этапе деятельности ССК;

• право на получение ипотечного кредита имеет исключительно
  член ССК;

• ограничение направлений использования ресурсов ССК только
  целевой деятельностью - на выдачу ипотечных кредитов и
  финансирование строительства жилья;

• процентная ставка, начисляемая по накопительным счетам -
  1,5%;

• ставка процентов по кредиту дифференцируется в соответствии
  со сроком накопления в ССК. В качестве базовой ставки принимается
  18% годовых в валюте, от которой делается скидка в зависимости от
  количества лет накопления (в перспективе основная масса кредитов
  должна выдаваться по 6 -8% годовых);

• формирование уставного капитала ССК в размере 15 млн. долл.
  США, включая жилищный фонд на 7 - 8 млн. долл. США (130
  квартир);

• в первоначальный период ипотечные кредиты, предоставляются
  на покупку квартир, находящихся в собственности ССК.

По мнению разработчика концепции развития (Павлов В.В.) по мере накопления практического опыта предусматривался переход к созданию общегородской сети строительных ссудосберегательных касс.

Правительством Москвы предпринимались и другие, не носящие системного характера меры по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе.

В начале 1999 г. крупнейшим жилищным строительным объединением города ОАО «ДСК-1» было создано Коммандитное товарищество (товарищество на вере) «ДСК - I и Компания». Данное товарищество должно было предоставлять ипотечные кредиты для покупки жилья, построенного ОАО «ДСК-1», на следующих условиях:

• первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости квартиры;

• срок погашения ипотечного кредита - до 10 лет;

• процентная ставка - до 10% годовых.

В целях создания источников финансирования вышеуказанного проекта и формирования целевого Фонда реализации программы ипотечного кредитования в феврале 1999 г. Правительство Москвы предоставило ОАО «ДСК-1» инвестиционный налоговый кредит по налогу на прибыль и всем местным налогам города в размере 50% начислений сроком на 5 лет²⁰

В мае 1999 года правительство Москвы предоставило налоговый кредит еще одному крупному участнику московского рынка жилищного строительства - ЗАО «Мосстроймеханизация - 5»²¹. Беспроцентный налоговый кредит в части, зачисляемой в бюджет города Москвы, предоставлялся для реализации программы ипотечного кредитования на основе производственных и финансовых

20Постановление Правительства Москвы от 09.02.1999 г. № 100 «О первоочередных мерах по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1».

21Постановление Правительства Москвы от 18.05.1999 г. № 428 «О внедрении ипотечного кредитования в г, Москве на базе ЗАО «Мосстроймеханизация - 5».

возможностей вышеуказанной организации, а также ЗАО «Объединенный промышленно-торговый банк» и ОАО «Первая ипотечная

компания».

Основные параметры ипотечных кредитов были определены в постановление и полностью совпадают с условиями ОАО «ДСК - 1». Также предполагалось, что жилищные ссуды будут предоставляться только для покупки квартир, построенных ЗАО «Мосстроймеханиза-ция-5».

В ноябре 2001 года по инициативе ОАО «Домостроительный комбинат №1» и АКБ «Европейский трастовый банк» зарегистрирован кредитный потребительский кооператив граждан «Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса».

Одна из целей данного потребительского кооператива - обеспечить доступность приобретения жилья гражданами у ОАО «ДСК №1»²² .

Членом кредитного потребительского кооператива может стать любой житель Москвы и Подмосковья, достигший 16 лет.

Источником займов является фонд финансовой взаимопомощи, который формируется за счет личных сбережений пайщиков и за счет собственных средств кооператива. Собственные средства кооператива образуются за счет взносов пайщиков(например, паевые и

вступительные взносы).

Кооператив предоставляет займы только своим членам.

Помимо выдачи займов членам кооператива, в соответствии с действующим законодательством, свободный остаток фонда финансовой взаимопомощи используется исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках. Величина свободного остатка фонда финансовой взаимопомощи не может составлять более половины

этого фонда.

Схема получения кредита для приобретения квартиры предлагается следующая.

Путем внесения взносов в фонд финансовой взаимопомощи член кооператива должен накопить не менее 50% стоимости приобретаемой недвижимости.

22Памятка члену Кредитного потребительского кооператива граждан. Москва. 2002.

Второй ограничительный момент - минимальный срок накопления - он должен составить не менее 1 года.

После выполнения вышеуказанных условий член кооператива имеет право на получение ипотечной ссуды в порядке установленной кооперативом очередности.

Порядок в очереди устанавливается в соответствии с величиной оценочного коэффициента, который рассчитывается по следующей формуле:

S «Т/К

S - размер личных сбережений в фонде финансовой взаимопомощи;

Т - срок, в течение которого личные средства пайщика находились в кооперативе;

К - запрашиваемая величина займа.

Следовательно, для ускорения срока получения ипотечного кредита пайщик должен: либо продлить срок передачи средств кооперативу, либо увеличить размер передаваемых средств, либо пересмотреть в сторону уменьшения стоимость приобретаемой недвижимости.

После подбора недвижимости, проверки документов по выбранной недвижимости, подписания договора купли-продажи, договоров залога и займа, пайщик становится собственником квартиры.

Проценты по займу устанавливаются правлением кооператива.

В настоящее время «Первая домостроительная сберегательная ссудо-сберегательная касса» выдает ипотечные кредиты на срок до 5 лет по валютной процентной ставке 14% годовых.

За полгода работы кооператив выдал несколько десятков ипотечных кредитов.

В 2001 г. Правительство Москвы разработало и утвердило новую концепцию развития ипотечного жилищного кредитования города²³. В постановлении Правительства Москвы отмечалось, что с начала реализации Московской ипотечной программы выдано 1265 ипотечных кредита. Из них, по ипотечным программам, условия которых

23Постановление Правительства Москвы от 16.01.2001 г. №24 -ПП «О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» (с изменениями от 03.07.2001г.)

утверждены Правительством Москвы, - 595 кредитов, по инициативным программам банков и инвестиционно-строительных организаций - 670 кредитов и рассрочек платежа под залог приобретаемых квартир.

Довольно неожиданно Правительством Москвы сделан вывод о том, что в г. Москве уже создана городская система ипотечного кредитования. Тем более, что при оценке состояния рынка ипотечного кредитования отмечено следующее:

• жилищное ипотечное кредитование не получило в городе
  массового распространения;

• приостановлена выдача кредитов на условиях пилотного этапа
  Московской ипотечной программы;

• Московское ипотечное агентство не приступило к выкупу прав
  требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными
  банками;

• сохраняется крайне низкая доступность ипотечных кредитов для
  подавляющего большинства горожан, что обусловлено недостаточным
  уровнем доходов и высоким уровнем рыночных цен на жилье.

В новой Концепции развития жилищной ипотеки Правительство провозгласило отказ от приоритетности двухуровневой модели рынка ипотечных кредитов как основы городской программы развития и выступило за «равную поддержку» городом различных схем жилищного ипотечного кредитования.

Вместе с тем, Правительство Москвы в качестве одного из основных принципов развития системы ипотечного жилищного кредитования провозгласило отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан.

В качестве мер поддержки развития системы ипотечного кредитования было намечено организовать специальный выпуск Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ). Предполагалось, что жители Москвы, стоящие в очереди на получение жилой площади (т.е. льготная категория населения), получат возможность накапливать первоначальный взнос на жилье в форме приобретения облигаций МГЖОЗ, а затем приобретут муниципальное жилье с рассрочкой платежа.

Постепенно переходит к конкретной работе Московское ипотечное агентство. В настоящее время оплаченный капитал его составляет 17 млн. долл. США. В сентябре 2002 года КБ «Московское ипотечное агентство» планирует разместить первый транш облигационного займа в размере 40 млн. долл. США с доходностью 9% годовых в валюте. Данная эмиссия облигаций выпускается под гарантии правительства Москвы в размере 2,2 млрд. рублей. Выпуск второго транша планируется в2003 году на сумму 30 млн. долл. США²⁴. Размещение облигаций с такой невысокой доходностью представляется проблематичным, поэтому руководителями Агентства проводятся предварительные переговоры с банками, зависимыми от московской мэрии, о частичном выкупе эмиссии.

Анализ нормативных документов и реальная ситуация на рынке ипотечного кредитования говорят о том, что Правительство Москвы отказалось от каких-либо активных действий по созданию системы ипотечного жилищного кредитования и заняло выжидательную позицию. Об этом же говорит и План мероприятий по реализации Концепции развития жилищной ипотеки , в котором не содержится никаких мероприятий, кардинально меняющих ситуацию на рынке ипотечного кредитования в г. Москве. Среди уже действующих программ локального характера констатируется проведение в 2001 -2006 гг. эксперимента по ипотечному кредитованию в г. Зеленограде и эксперимента по продаже жилья ОАО «Строительная сберегательная касса» в Западном административном округе.

3.3. Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства

Отсутствие четкой федеральной программы развития жилищного строительства, с одной стороны, и острая насущная потребность российского населения в обеспечении цивилизованных условий проживания, с другой, привели к появлению целого ряда разнообразных региональных программ финансирования жилищного строительства.

24Коммерсант, 20.04.2002.

К настоящему моменту руководство администраций многих субъектов Российской Федерации не только осознало необходимость развития системы ипотечного кредитования, но и приступило к формированию своих региональных систем.

По оценке действующего губернатора города Санкт-Петербург (в котором в данный момент разрабатывается собственная программа ипотечного кредитования), В.Матвиенко в России сейчас работает около 20 различных региональных систем ипотеки²⁵.Среди регионов, которые начали у себя внедрять различные формы ипотечного жилищного кредитования, можно отметить Москву и Московскую область, Оренбург, Удмуртию, Башкирию, г. Сэров (Нижегородская область), Иркутск и др..

Белгородская область .Белгородская область одной из первой в пореформенной России стала разрабатывать и внедрять программы ипотечного кредитования.

В конце 1993 год в организационно-правовой форме государственного унитарного предприятия был создан Белгородский областной внебюджетный фонд поддержки индивидуального жилищного строительства.

Особенности Белгородской программы поддержки жилищного строительства заключались в источниках финансирования и условиях и формах предоставления и погашения ипотечного кредита.

По решению администрации области источниками формирования первоначального капитала для осуществления жилищных строительных программ стали отчисления от реализации винно-водочных изделий и нефтепродуктов - в размере 3% от суммы продаж.

Областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства предоставлял ипотечные кредиты жителям сельской местности на срок до 10 лет. Форма погашения кредита предусматривалась в виде сельскохозяйственной продукции: мясо, картофель и иная продукция. Сельскохозяйственная продукция, поступавшая в погашение жилищной ссуды, принималась по ценам организаторов кредитования.

Программа имела сильную социальную направленность: различные категории заемщиков (врачи, учителя, многодетные семьи,

25Известия, 26.04.2002.

осуществляющие самостоятельное строительство) имели значительные льготы и скидки - вплоть до списания 50% общей суммы долга.

Нетрадиционен был также и подход к оценке платежеспособности заемщика, которая в общепринятом понимании не производилась. Рассматривался «сельскохозяйственный потенциал» заемщика, то есть эффективность и производительность работы его хозяйства.

С 1994 по 1998 гг. в Белгородской области по программе поддержки индивидуального жилищного строительства построено 9 736 домов общей площадью 1 млн. 250 тыс. м² жилья²⁶.

Существенным недостатком данной модели жилищного финансирования является подмена денежных инструментов натуральными, что приводит к несоизмеримости финансовых результатов, тем более при длительном сроке кредитования.

Оренбург. Для реализации программ жилищного строительства в Оренбургской области 5 декабря 1996 года администрацией области было учреждено ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация».

В июле 1997 года было утверждено «Положение о порядке и условиях предоставления кредитов заемщикам при реализации областной целевой программы «Свой дом»²⁷.

Решением Администрации области ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» определена генеральным менеджером по реализации Государственных жилищных программ на территории области.

Одним из генеральных менеджеров по реализации Государственных жилищных программ утвержден Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь».

Для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов привлечен ипотечный банк. По состоянию на 01.01.2002 г. выдано около 1 тысячи долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение готового жилья, строящихся квартир, строительство домов как в сельской местности, так и в городах на общую сумму более 100 млн. рублей.

26Савченко Е. Жителю села свой дом//Экономист. 199. № 10. ^!

27Ипотека в Оренбуржье: становление и развитие. Оренбург, ИПК «Южный Урал».2002.

Величина платы за жилищные кредиты, предоставляемые за счет средств областного бюджета, регулируется специальным постановлением Законодательного собрания области:

• 7% годовых - для работников бюджетной сферы, нуждающихся в
  улучшении жилищных условий;

• 8% годовых - для жителей сельских районов;

• 10% годовых - для жителей городов, нуждающихся в улучшении
  жилищных условий;

• 12% годовых-для остальных жителей области

В случае привлечения внебюджетных средств может быть установлена иная процентная ставка.

Ипотечные кредиты предоставляются на срок от 1 до 9 лет. Ипотечные кредиты предоставляются на следующие цели:

1. финансирование строительства нового жилья;

2. приобретение жилья на вторичном рынке;

3. завершение строительства индивидуальных жилых домов;

1. кредитование владельцев Государственных жилищных
   сертификатов.

Схема ипотечного кредитования в Оренбургской области :

Практическая реализация первого направления развития системы жилищного кредитования –

финансирование строительства нового жилья - осуществляется по следующим этапам.

ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» предварительно изучает всю разрешительную и проектную документацию по предполагаемому объекту инвестирования, делает заключение о реальности сдачи жилого дома в плановые сроки, и после этого заключает договор инвестирования.

В договоре инвестирования четко указывается перечень квартир, которые должны быть переданы корпорации по завершении строительства. Цены квартир фиксируются и в дальнейшем не пересматриваются. Инвестирование средств осуществляется поэтапно, после завершения очередного объема работ. В то же время корпорация отслеживает соблюдение обязательств соинвесторами объекта строительства.

Осуществив первый авансовый платеж, корпорация приступает к отбору заемщиков по уже имеющейся базе данных, которая ведется с первого года внедрения ипотеки на территории области. В основу отбора заемщиков на получение ипотечного кредита положен принцип бальной оценки по ряду показателей: по платежеспособности, наличию собственных средств, возрасту и др..

Затем с потенциальным заемщиком заключается договор уступки права требования, согласно которому корпорация переуступает право требования на квартиру физическому лицу. Данное физическое лицо, в свою очередь, обязуется оплатить покупку этого права в установленный срок, который рассчитывается исходя из времени, необходимого для получения ипотечного кредита. По заключаемому договору корпорация берет на себя ответственность за своевременность завершения строительства и качество жилого помещения (в течение двух лет после сдачи дома в эксплуатацию).

Параллельно с договором уступки права требования заключается трехсторонний договор между корпорацией (ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация»), заемщиком и банком (Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь»). Помимо различных взаимных обязательств данный договор содержит важное обязательство со стороны корпорации - предоставить банку ресурсы для кредитования.

При анализе платежеспособности рассчитывается несколько видов коэффициентов, позволяющих получить разностороннюю экономи-

ческую характеристику потенциального заемщика. Основные коэффициенты:

• соотношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячным
  совокупным доходам семьи - не более 35%;

• соотношение ежемесячных совокупных обязательств к
  ежемесячным совокупным доходам семьи - не более 50%;

• соотношение ежемесячных жилищных расходов к ежемесячным
  совокупным доходам семьи - не более 40%;

• соотношение суммы запрашиваемого ипотечного кредита и
  стоимости заложенного имущества - не более 70%.

По итогам изучения составляется «Отчет о результатах андеррайтинга» , который вместе со всем пакетом документов поступает для принятия окончательного решения о предоставлении кредита на кредитный комитет ОИКБ «Русь».

Получив ипотечный кредит, заемщик оплачивает корпорации приобретенное право требования по квартире.

Следует указать на еще одно важное обстоятельство: на время между выдачей кредита и оформлением залога обеспечением кредита для банка становится поручительство корпорации, которое , в свою очередь, обеспечено взносом корпорации в уставный капитал ипотечного банка «Русь».

Практическая деятельность по реализации второго и третьего направления развития программы ипотечного кредитования - финансирование приобретения жилья на вторичном рынке и выделение ресурсов для завершения строительства индивидуальных жилых домов -начинается с распределения средств между городами и районами области. Данные квоты затем утверждаются администрацией области.

Подбор заемщиков производится на основе ходатайств городских и районных администраций. В случае кредитования требования для завершения строительства индивидуальных жилых домов к заемщику предъявляются обычные требования, за исключением требования к наличию необходимого количества собственных средств. В данном случае предъявляется требование к степени готовности объекта строительства - не менее 30%. Оценщики ОАО «Оренбургская

ипотечная жилищная корпорация» осуществляют комплексное обследование строящегося объекта: наличие и состояние разрешительной и архитектурно-строительной документации, документов по отводу земли, выполненные объемы работ, наличие стройматериалов., наличие инженерных коммуникаций в районе строящегося дома. Также определяется сумма средств, необходимая для достройки, и рыночная стоимость аналогичных объектов. По итогам обследования составляются два документа: Акт технической готовности и Отчет об оценке.

Затем составляются:

1. Договор о финансировании окончания строительства
индивидуального жилого дома;

2. Ведомость затрат на достройку;

3. График поэтапного авансирования.

После формирования полного пакета документов, дело потенциального заемщика поступает КБ «Русь». Кредит на достройку дома разбивается на несколько этапов: очередной транш кредита предоставляется только после проверки целевого использования предыдущего. Строительство каждого дома сопровождается ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» до полного окончания строительных работ, после чего переоформляется залог по ипотечному кредиту с объекта незавершенного строительства на дом, сданный в эксплуатацию.

Доля ипотечных кредитов, выданных для приобретения готового жилья, составляет около трети в общем объеме жилищных ссуд области. ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» в целях снижения рисков (риск чистоты титула, риск недобропорядочности посредника) ставит целью кредитовать приобретение только того вторичного жилья, которое подбирает заемщику сама корпорация.

В ходе подготовки к выдаче ипотечного кредита на приобретение готового жилья, корпорация проводит:

• оценку объекта (по результатам которой делается Акт оценки
  дома/квартиры);

• проверку чистоты титула кредитуемого жилого помещения;

• проверку наличия всевозможных задолженностей (квартплата,
  коммунальные платежи, налоговые платежи);

• проверку данных о возможном обременении объекта залога
  (арест, залог).

При данном виде ипотечного кредитования предусмотрена возможность для потенциального заемщика внести в качестве собственных средств имеющееся у него жилье. Корпорация в таком случае самостоятельно подбирает на это жилье покупателя, который часто тоже становится участником ипотеки.

ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» является также уполномоченной администрацией области организацией по работе с военнослужащими, уволенными в запас и получившими от Министерства финансов РФ Государственные жилищные сертификаты (ГЖС).

В случае, если стоимости ГЖС не хватает на приобретение жилья, корпорация совместно с ипотечным банком «Русь» предоставляют бывшему военнослужащему возможность получить ипотечный кредит в размере недостающей суммы. В таком случае в качестве необходимого для получения кредита количества собственных средств выступает ГЖС.

ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» подыскивает бывшему военнослужащему устраивающее его жилье и заключает с ним договор купли-продажи, который направляется в Казначейство. Проверив договор, казначейство направляет средства на блокированный счет в уполномоченном банке - Оренбургском банке Сбербанка РФ, откуда они поступают на лицевой счет в ОИКБ «Русь».

В области также разработаны специальные программы, позволяющие использовать объекты незавершенного строительства.

Следует отметить, что тщательность подхода к организации схем ипотечного кредитования позволила добиваться очень высокой степени соблюдения финансовой дисциплины и возвратности выданных жилищных ссуд: за все время работы не было ни одного случая не только непогашения кредита, но и значительной просрочки платежей.

Ипотека в Оренбургской области имеет очень сильную социальную направленность:

1. 46% заемщиков - работники бюджетной сферы (врачи,
   учителя, сотрудники правоохранительных органов, научные работ
   ники);

2. 45% заемщиков до получения ипотечного кредита не была
   обеспечена жильем (проживали в общежитиях и на условиях аренды
   жилья).

Не смотря на то, что опыт развития ипотечного кредитования в Оренбургской области одобрен Госстроем и рекомендован для внедрения в других регионах России, следует отметить, что практика жилищного кредитования в области не получила массового распространения.

Башкортостан. В начале 1999 г. решением Кабинета Министров в республике начата программа товарного кредитования населения на цели индивидуального жилищного строительства. Предусматривалась следующая схема кредитования:

Формирование Фонда жилищного строительства происходило за счет общего объема материальных ресурсов, получаемых Фондом от предприятий-недоимщиков по налогам и платежам в республиканский бюджет.

Фонд жилищного строительства проводит среди предприятий промышленности строительных материалов и строительных организаций конкурс на право участия в кредитовании индивидуального жилищного строительства.

Фонд заключает договор с организацией-оператором, которая осуществляет работу с населением по предоставлению и обеспечению возвратности товарного кредита. В качестве организаций-операторов в основном используются сельские межрайонные передвижные механизированные колонны АО «Башсельстрой», которое имеет большую разветвленную сеть, базы и специалистов по всей территории республики. Житель республики, осуществляющий строительство индивидуального жилого дома, мог получить товарный кредит у местной организации-оператора при наличии гарантии администрации города или района проживания. Товарный кредит выдавался в виде строительных материалов и «предметов домоустройства»²⁸.

Товарный кредит предоставляется организации-оператору Фондом жилищного строительства на срок 5 лет под 3 % годовых под поручительство администрации городов и районов Республики Башкортостан.

Размер кредита, выдаваемого организацией-оператором заемщику, ограничен 50 тыс.- рублей, срок кредитования - от 1 до 5 лет, процентная ставка- 8% годовых.

Помимо вышеуказанного было установлено еще одно ограничение максимального размера выдаваемого кредита: он не должен превышать 50% совокупного дохода заемщика за предшествующий год, умноженного на срок предоставляемого кредита (1-5 лет).

Требования к заемщику: а житель республики должен состоять на учете как нуждающийся в

улучшении жилищных условий; п срок проживания в данной местности должен составлять не менее

двух лет; d трудоспособный возраст заемщика не должен заканчиваться

раньше срока погашения кредита; а заемщик должен обладать возможностью исполнить

обязательства по погашению кредита.

Администрации городов и районов, выдавшие гарантии по товарным кредитам в рамках данной программы, несут солидарную ответственность с организацией-оператором по возврату товарного

28Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства. Госстрой России. М.1999.

кредита перед Фондом жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан.

Товарный кредит погашается денежными средствами или сел ьхозпродукцией.

Обеспечением возвратности товарного кредита являются:

• залог недвижимого и других видов имущества;

• поручительство предприятий и организаций по месту работы
  заемщика;

• поручительство другого юридического лица;

• поручительство физического лица (в объеме не более 10 тыс.
  рублей на одного поручителя).

Общий объем товарного кредитования индивидуальных застройщиков в Республике Башкортостан предусмотрен в размере 200 млн. рублей.

Удмуртская республика. В 1998 г. Государственным советом Удмуртской Республики принята целевая программа «Жилище» на период до 2005 г., согласно которой должно быть возведено 3 230 тыс.

99

м жилья (в среднем по 404 тыс. м в год).

В Удмуртской Республике осуществляются две программы государственной поддержки граждан при строительстве и приобретении жилья.

Первая программа поддержки жилищного строительства.

С 1994 г. в Республике действовала система государственного ипотечного кредитования для приобретения и строительства жилья. Жители республики, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (социальная норма -18м² жилой площади) и постоянно работающие в учреждениях и организациях бюджетной сферы, а также сельхозпроизводители имели право на получение жилищного кредита.

Срок погашения кредита - до 20 лет, процентная ставка - 7% годовых.

В качестве обеспечения возвратности кредита рассматривались:

• залог ликвидного имущества;

• гарантийное письмо администрации района(города);

• поручительства юридических лиц;

• поручительства физических лиц.
  Заложенное имущество подлежало страхованию.

Кредитование жилищного строительства производилось при условии отвода застройщику земельного участка, наличия проектно-сметной документации и разрешения на строительство жилья.

В результате осуществления данной программы за период 1994 -1998 гг. жилищные кредиты за счет республиканского бюджета получили 3 435 человек на общую сумму 12 362 тыс. рублей, из которых возвращено только 3 261 тыс. рублей. С помощью кредитов построено 147 тыс. м² жилья.

В феврале 1999 г. Правительство Удмуртской Республики утвердило новое Положение о жилищных ссудах физическим лицам. В соответствии с данным Положением предусматривалось:

• выделение средств из бюджета республики для финансирования
  программы жилищного кредитования;

• выдача жилищных ссуд должна осуществляться Фондом
  Правительства Удмуртской Республики по договору поручению с
  Удмуртским банком Сбербанка РФ;

• выпуск и обращение жилищных ценных бумаг на вторичном
  рынке.

Вторая программа поддержки жилищного строительства, действующая в Удмуртской Республике.

В Удмуртской Республике действует еще одна программа государственной поддержки жилищного строительства - программа льготного кредитования граждан для строительства и приобретения жилья за счет Удмуртского банка Сбербанка РФ.

В целях реализации этой программы было принято более 20 официальных документов, в том числе Закон Удмуртской Республики «О гарантиях Удмуртскому банку Сбербанка России», пять постановлений Правительства Удмуртской Республики, постановление Президиума Государственного Совета Удмуртской Республики и другие документы.

Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 30.07.1997 г. № 748 утверждено Положение о льготных жилищных кредитах физическим лицам за счет средств Удмуртского банка Сбербанка РФ и бюджета Удмуртской Республики в части компенсации

процентов . В связи с недостаточностью собственных средств у Правительства Удмуртской Республики для жилищного кредитования, Удмуртский банк Сбербанка РФ предоставил Правительству финансовые ресурсы для льготного жилищного кредитования граждан.

Основные условия предоставления льготных жилищных кредитов по данной программе следующие:

окредиты предоставляются гражданам Удмуртской Республики, нуждающимся в улучшении жилищных условий и постоянно работающим в организациях бюджетной сферы и сельским товаропроизводителям(физическим лицам);

окредит предоставляется под 7% годовых сроком до 10 лет;

осумма кредита не должна превышать 70% от стоимости приобретаемого жилья но не более предельной величины, установленной Удмуртским банком Сбербанка РФ.

Разница между действующей (текущей) процентной ставкой по кредитам Удмуртского банка Сбербанка РФ и 7% годовых, которые платит заемщик самостоятельно, покрывается, согласно постановлению Правительства Удмуртской Республики, на 50% за счет средств бюджетов городов и районов и на 50% за счет республиканского бюджета.

Механизм получения жилищного кредита предусмотрен следующий.

Для получения кредита заемщик обращается в жилищную комиссию местной администрации, которая рассматривает вопрос о нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий и принимает предварительное решение о выделении льготного кредита и его необходимом размере. Эти сведения передаются в местное отделение Удмуртского банка Сбербанка РФ, где в соответствии с платежеспособностью заемщика определяется окончательная сумма кредита. После этого постановлением главы местной администрации утверждается список заемщиков для получения льготных кредитов. После этого происходит подписание необходимых документов: кредитного договора, договора залога, договора поручительства, договора страхования.

После получения льготного жилищного кредита заемщик исключается из очереди на улучшение жилищных условий.

В рамках соглашения с Правительством Удмуртской Республики Удмуртский банк Сбербанка РФ в бесспорном порядке списывает средства со счета Министерства финансов Удмуртской Республики для погашения льготируемой части процентов по жилищным кредитам.

В ходе реализации данная программа государственной поддержки жилищного строительства столкнулась с трудности общеэкономического характера. Первоначально в 1997 году , согласно расчетам Министерства финансов республики, предполагалось, что компенсация по льготным жилищным кредитам будет обходиться бюджету ежегодно в сумму порядка 3-4 млн, рублей из расчета кредитной ставки Сбербанка РФ - 24- 27 % годовых и с оценочной перспективой к снижению данного показателя. Однако, вскоре процентные ставки по кредитам начали расти и нагрузка на республиканский и местные бюджеты значительно возросла, в результате чего программа, фактически, была приостановлена.

За счет средств Удмуртского Сбербанка жилищные кредиты получили 3 194 заемщика, которые получили кредитных ресурсов на общую сумму 33,94 млн. рублей, введено эксплуатацию 40,7 тыс. м2 жилья²⁹

Саров. Свою особую программу финансирования жилищного строительства разработали в г. Сарове (Нижегородской область).

Территория г. Сарова (здесь расположен Российский федеральный ядерный центр - объект «Арзамас - 16») имеет особый статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), предусматривающий возможность оставлять на его территории все налоги и сборы, поступающие от предприятий, зарегистрированных здесь в качестве налогоплательщика. Органам местного самоуправления ЗАТО предоставлено право предоставлять предприятиям дополнительные льготы по налогам и сборам.

По результатам анализа общероссийского и местного льготного налогообложения в г. Сарове городской администрацией была утверждена следующая схема ипотечного кредитования:

29Опыт регионов Российской Федерации по активизации жилищного строительства. Госстрой России. М. 1999

В данной схеме присутствует два механизма: механизм «продажа в рассрочку» и механизм финансирования через банк.

Основным механизмом в схеме является механизм продажи в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство жилья или на приобретение жилья на вторичном рынке. Построенное и купленное жилье продается в рассрочку Покупателям - гражданам города, участвующим в программе ипотечного кредитования.

Следует отметить, что программе развития ипотечного кредитования была оказана достаточно мощная правовая и финансовая (в виде налоговых льгот) поддержка со стороны городских властей.

В целях реализации программы строительства жилья Городской Думой г.Сарова были приняты решения по снижению налоговой нагрузки на участников процесса жилищного финансирования и строительства:

• в декабре 1997 года принято решение о предоставлении
  кредитным организациям, выдающим ипотечные кредиты, налоговых
  льгот «до 50% от налоговых окладов по основным видам налогов»;

• в феврале 1998 года принято решение об освобождении фондов
  инвестиционной зоны г.Саров (включая Фонд социального развития) от
  уплаты налога на прибыль, налога на имущество, налогов в дорожные
  фонды;

• в августе 1998 года принято решение о налоговой льготе по
  подоходному налогу с физических лиц, подлежащему зачислению в
  городской бюджет, в виде изъятия из налогообложения материальной
  выгоды от экономии на процентах при получении заемных средств,
  предоставленных Фондом социального развития.

Специально в рамках осуществления данной программы было создано Агентство недвижимости, учредителями которого стали Фонд, банк и страховая компания.

«Поручители», «Страховщики» и «Работодатели» формируют вместе с «Покупателем» систему гарантий возвратности кредита.

Первые ипотечные кредиты в г.Сарове были выданы в мае 1998 г..

Ипотечные кредиты, согласно «Положения о кредитовании строительства и приобретении жилья»³⁰, выдавались на следующих условиях:

• срок кредитования от 7 до 15 лет;

• процентная ставка - 7% годовых;

• первоначальный взнос - не менее 10% от стоимости приоб
  ретаемого жилья.

Право приобретения жилья в кредит предоставляется на конкурсной основе гражданам, имеющим обеспеченность жильем не более 18 м² на одного члена семьи.

«Правилами продажи жилья в кредит, построенного или приобретенного за счет средств Фонда социального развития»

30«Дом для Вашей семьи на "Большой Волге». Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Из-во «Альфа», г.Саров. 1999 г.

установлено, что размер обязательного ежемесячного платежа в погашение долга не должен превышать 20% совокупного месячного дохода семьи. В Правилах определены критерии приоритетности, согласно которым формируется список граждан на получение ипотечного кредита:

1. «экономический» - преимущественное право приобретения
   жилья имеет претендент, которому необходим меньший размер
   кредита;

2. «жилищный» - при равных условиях по первому критерию
   преимуществом пользуется претендент, сдающий собственное жилье в
   счет оплаты нового приобретаемого жилья;

3) «социальный» - при прочих равных условиях преимущество
имеет имеющий более раннюю дату постановки на учет в списках
нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Программа ипотечного кредитования, осуществляемая в г.Сарове, во многом специфична в силу особенностей налогообложения ЗАТО и небольшого размера города (в 1997 г, в городе было построено всего 12 тыс. м жилья), но тем не менее после начала практической реализации программы ипотечного кредитования «Жилье в кредит» в 1998 году объем введенных площадей фактически удвоился.

Интересно также, что схему жилищного кредитования в г.Сарове удалось осуществить при минимальном использовании средств городского бюджета: в общей сумме реализованных сделок по приобретению нового жилья кредитная часть составила только 13%, денежные средства покупателей -23%, и стоимость квартир, зачтенных в качестве оплаты стоимости покупаемого жилья - 64%³¹. Город внес свои средства в виде строящегося нового жилья. Таким образом, можно считать, что строительство при данной схеме финансирования ведется в основном на средства граждан.

Иркутск. Иркутская программа развития ипотечного кредитования началась в 1999 году, когда было создано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство».

В конце 2001 года в Иркутске был зарегистрирован выпуск первых в послереволюционной России облигаций, обеспеченных залогом

31 Там же стр43

закладных. Первая эмиссия составила 5 млн. рублей³² . То есть все выпущенные ипотечные облигации обеспечены реальным залогом -квартирами.

Специально для реализации данной программы ипотечного кредитования создан кредитный союз «Рост».

В некоторых регионах развиваются суррогатные схемы ипотечного кредитования, при реализации которых за счет бюджетных ресурсов проводится льготное финансирование приобретения жилья доверенными лицами. Не всегда соблюдается принцип возвратности ресурсов.

Обобщая опыт реализации программ финансирования жилищного строительства в регионах России, можно сделать вывод, что практика жилищного ипотечного кредитования носит достаточно ограниченный характер по причине ряда нерешенных проблем:

отсутствие институциональных инвесторов и источников долгосрочных дешевых ресурсов;

низкий уровень доходов основной массы населения; незавершенность комплекса законодательных актов, регулирующих деятельность участников рынка ипотечного кредитования.

В целом следует отметить, что если федеральная политика, проводимая на протяжении последних 6-7 лет, ясно свидетельствует о твердой приверженности выбору двухуровневой открытой системы ипотечного кредитования (т.н. «американской модели») с вторичным рынком секьюритизированных ценных бумаг, то региональные программы развития систем финансирования жилищного строительства пытаются найти свои особые, с учетом местной специфики, пути жилищного инвестирования.

32Известия, 26.04,2002.

Заключение

Анализ, проведенный в данной работе, позволяет сделать следующие выводы.

1. Спонтанно возникший механизм жилищного строительства не обеспечивает потребности широких масс экономически активного населения в получении жилья.

2. Жилищный рынок имеет специфические характеристики,
которые определяют его особое место в народно-хозяйственном
механизме и являются причиной высокого мультипликативного
эффекта инвестиций в жилищное строительство. Большой
мультипликативный эффект жилищных инвестиций объясняется тем,
что:

а во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики ;

о во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и пр.);

а в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в народнохозяйственный оборот сбережения домашних хозяйств.

Все это говорит о приоритетности задачи разработки соответствующей государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики и острой необходимости создания адекватного особенностям и задачам рынка жилья механизма его регулирования

3. Современный российский опыт реализации программ
финансирования жилищного строительства в регионах России
показывает, что практика жилищного ипотечного кредитования носит
достаточно ограниченный характер по причине ряда нерешенных
проблем;

• отсутствие институциональных инвесторов и источников
  долгосрочных дешевых ресурсов;

• низкий уровень доходов основной массы населения;

> незавершенность комплекса законодательных актов, регулирующих деятельность участников рынка ипотечного кредитования.

В некоторых регионах развиваются суррогатные схемы ипотечного кредитования, при реализации которых за счет бюджетных ресурсов проводится льготное финансирование приобретения жилья доверенными лицами. Не всегда соблюдается принцип возвратности ресурсов.

4. Для обеспечения успешного функционирования системы финансирования жилищного строительства необходимо законодательно ввести меры контроля и ограничения деятельности: единственный корреспондентский счет; средством размещения ресурсов может быть исключительно выдача целевых ипотечных кредитов вкладчикам; строгое соблюдение специальных нормативов деятельности ссудно-сберегательных касс (минимальный размер уставного фонда, достаточности капитала, ликвидности) и стандартов выдачи ипотечных кредитов.

5 Российский опыт показывают, что только при
активной роли государства, заключающейся в создании эконо
мических, законодательных, налоговых условий, а также при
непосредственном участии государства в создании инфраструктуры
рынка, возможно успешное развитие эффективной системы финан
сирования жилищного строительства в России. Отдельные субъекты
федерации, отдельные участники финансового рынка не в состоянии
самостоятельно решить задачу создания системы финансирования
жилищного строительства без активной поддержки со стороны
российского правительства, центрального Банка РФ, российских
законодательных органов.

6 Создание при активной и всесторонней поддержке государства
эффективной системы ипотечного кредитования позволит в
относительно короткие сроки (3-5 лет) дать ощутимый подавляющим
большинством населения эффект.

7 Необходима государственная, в связи с чрезвычайной
социальной важностью, по статусу Президентская программа
жилищного строительства России. Данная программа должна быть
целевой и адресной, учитывающей всю разнофакторную социальную,
экономическую и географическую специфику России, т.е.
дифференцированной по четким критериям.

Следует подчеркнуть, что в настоящее время при данном экономическом состоянии в России нет другого такого экономического стимула и социального приоритета, который бы мог в очень короткой и обозримой перспективе: обеспечить резкое увеличение темпов экономического роста; направить выведенные из оборота сбережения населения в реальные инвестиции; обеспечить «социальный союз» руководства страны и народа России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая и
   вторая) (20 февраля 1996).

3. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищ
   ной политики»( 17 марта 2003 года).

4. Закон Российской Федерации «О банках и банковской деятель
   ности в Российской Федерации».

5. Закон Российской Федерации «О залоге»( 30 декабря 1993).

6. Закон Российской Федерации «О плате за землю»( 11 октября 1991).

7. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда
   в Российской Федерации»( 15 мая 2001).

8. Закон Российской Федерации «О собственности»( 24 августа 1993).

9. Налоговый кодекс Российской Федерации(1 января 1999).

10. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»( 21 марта 2002).
    11. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»( 16 июля 1998).

12. Федеральный закон «Об оценочной деятельности»( 29 июля 1998).

13. Указ Президента Российской Федерации «О разработке и
    внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

14. Указ Президента Российской Федерации «О жилищных кре
    дитах».

15. Указ Президента Российской Федерации «О выпуске и обраще
    нии жилищных сертификатов». (14 февраля 1996г.).

16. Указ Президента Российской Федерации «О мерах по обеспече
    нию достройки незавершенных строительством домов».(15 июня 1995г.)

17. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных
    мерах по развитию ипотечного кредитования». (12 мая 2000г.)

18. Указ Президента Российской Федерации «О государственной
    поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья».

19. Основные направления нового этапа государственной целевой
    программы «Жилище».

20. Федеральная целевая программа «Свой дом».

21. Распоряжение Правительства Российской Федерации «Основные
    положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке». (от 2000.).

22. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредито
    вания в Российской Федерации (одобрена Постановлением
    Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. №28).

23. Аксиньин В.Б. Организационно-экономическое обеспечение
    функционирования жилищной сферы городов России. 1998. С 131.

24. Ананских С.В. Инвестиционно-организационные формы пред
    принимательства в региональном жилищном строительстве. 1998. С 159.

25. Банковские долги и положение губерний в 1856 г. СПб., 1860. С 578.

26. Барашян М.М. Правовая организация сельскохозяйственного
    ипотечного кредитования в Германии в 20-90 гг. XX в. // Государство и
    право, №1,1996. С. 123-131.

27. Батлер Б. И др. Финансы. Оксфордский толковый словарь. М.:
    Весьмир,1997. С 990.

28. Белкина Т. Жилищный сектор. // Вопросы экономики. - 1994. -
    №10.-С. 16-23.

29. Березин М., Мальгин Н. Потенциал вторичного жилищного
    рынка в российских городах. // Вопросы экономики. - 1994. - №10. - С.
    68-79.

30. Бланк Г. Ипотека въ Poccii. - СПб, 1881. С 378.

31. Богданов С.С. Стратегия социально-экономического развития
    малых и средних городов - районных центров России. 1997. С 434.

32. Боровой С.Я. Кредит и банки России (сер. ХУШ-1861 г.). М., 1958 г.

33. Бубновская Н.В. Жилищное строительство с привлечением
    финансов и трудовых ресурсов населения. - М., 1990. – 254 с.

34. Будажан Е.В. Разработка организационно-экономического
    механизма финансирования жилищного строительства (на примере
    г.Москвы и Московской области). 1998. С 115.

35. Косарева Н.В. Жилищное кредитования в России. Рынки
    недвижимости и развитие городов: российская реформа и
    международная практика. СПб., 1994. С 120.

36. Коханенко В.В. Экономическое регулирование рынка недви
    жимости. 1998. С 256.

37. Соловьев М.А. Залог недвижимых имуществ в банках.
    Систематический сборник решений Правительствующего Сената по
    1912г. С 322.

38. Страйк Раймонд, Косарева Н. Реформа жилищного сектора
    России. 1991-1994. М.: Институт экономики города (США), Агентство
    международного развития США, 1994. С 246.

39. Шубин И.И. Управление реализацией бизнес-планов инвестици
    онных проектов в жилищном строительстве. 1997. С 332.

40. Экономика недвижимости / Под ред. В.И.Ресина. М.: Дело, 1999.С 211.

41. Экономическая энциклопедия. / Под ред. Л.И.Абалкина. М.,
    Экономика, 1999. С 545.