Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости

Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Если рассматривать методы с точки зрения трех известных подходов к оценке, то их можно разделить на следующие группы:

Элементы затратного подхода используются оценщиками в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход — основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т. д.). В связи с тем, что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных участков.

Этапы оценки:

определяются аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

♦спрос и предложение;

♦замещение;

♦пропорциональность;

♦зависимость.

Применение МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

♦наиболее простой подход;

♦статистически обоснованный;

♦предлагает методы корректировки;

♦обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

♦требует активного рынка;

♦сравнительные данные не всегда имеются;

♦требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

♦основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий.

1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

♦ публичные записи (данные регистрационных служб);

♦данные страховых компаний;

♦ информационные службы;

♦периодические издания по недвижимости;

♦данные брокеров по недвижимости;

♦данные, предоставляемые участниками сделок;

♦архивы оценщика.

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1.Передаваемые права собственности.

2.Условия финансирования.

3.Условия продажи.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5.Местоположение.

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

8.Использование объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

♦ цена за сотку, гектар;

♦цена за 1 м²;

♦цена за 1 метр по фасаду;

♦цена за лот;

♦цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

♦цена за 1 м² общей площади здания;

♦цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

♦цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);

♦цена за 1 м³;

♦цена за единицу недвижимости (дом, комната);

♦цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

♦анализ парных продаж;

♦статистический анализ;

♦графический анализ;

♦трендовый анализ;

♦анализ вторичных данных.

Качественные:

♦относительный сравнительный анализ;

♦метод общей группировки;

♦персональные интервью.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Принципы, применяемые в методе

Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую должен заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в  данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между  стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.

Предложение и спрос.  При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

Последовательность применения метода

Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или другому диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:

- права собственности;

- условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);

- условия продажи (обычные, закладные и т.п.);

- состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);

- физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);

- экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);

- местоположение;

- возможное использование объекта после продажи;

- недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.

Область применения и ограничения метода

Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

ПРИМЕР.

Данные о сделках по продаже прав земельных участков

Местоположение участка

Целевое назначение участка (вид функционального использования)

Площадь, м²

Цена продажи, руб./м²

Аналог 1

Под строительство жилого дома

800

1,87

Аналог 2

Под строительство жилого дома

640

2,12

Аналог 3

Под строительство жилого дома с надворными постройками

900

2,0

Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 6 месяцев, предшествующих оценке. В табл. 2 приведены основные характеристики участков, влияющие на стоимость:

Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Показатели

Оцениваемый участок

Сопоставимые объекты

Участок 1

Участок 2

Участок 3

Адрес

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи, руб.

?

1 500

1 360

1 800

Площадь участка, м²

800

800

640

900

Размер (масштаб)

Оптимальная площадь

Равный оптимальному

На 160 м² меньше оптимального

На 100 м² больше оптимального

Время продажи

—

6 мес. назад

Вид функционального использования по ГКОЗП

Земли под жилыми домами

Коммуникации

На границе участка

Вид зонирования (разрешенное использование)

Земли под поселением

Топография

Без особенностей

Особые условия участка

Без особенностей

Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. В следующей таблице приведены результаты корректировок на выявленные отличия:

Корректировки на выявленные отличия

Элементы сравнения

Участок 1

Участок 2

Участок 3

Цена продажи 1 м²

1,87

2,12

2,0

Права собственности, корректировка %

0

Скорректированная цена

1,87

1,87

1,87

Условия финансирования, корректировка

0

Скорректированная цена

1,87

2,12

2,0

Условия продажи, корректировка

0

Скорректированная цена

1,87

2,12

2,0

Время продажи, корректировка

+9,0

+9,0

+9,0

Скорректированная цена

2,03

2,31

2,18

Местоположение (оценочная зона), корректировка

1,1

Скорректированная цена

2,17

2,45

2,39

Размер (масштаб)

0

+2,5

–1,0

Скорректированная цена

2,17

2,51

2,37

Зонирование, корректировка

0

Скорректированная цена

2,17

2,51

2,37

Топография, корректировка

0

Скорректированная цена

2,17

2,51

2,37

Особые условия, корректировка

0

Скорректированная цена

2,17

2,51

2,37

Количество корректировок

3

4

3

Описание вносимых поправок

Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправка не требуется.

На время продажи: Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 1,5% ежемесячно.

На местоположение (кадастровый квартал при данном виде функционального использования): Проведена для 1, 2, 3-го участка: 1,1 — объекты находятся в одном районе.

На зонирование: Участки 1, 2, 3 и оцениваемый участок находятся в защитной зоне транспортной магистрали и жестко зонированы под ограниченный вид использования, а именно: земли под поселением.

На топографию: Участок 1, 2, 3 имеет обычный рельеф, корректировки не требуется. Наименьшее и одинаковое количество поправок имеют 1-ый, 2ой, и 3-ий участки. За искомую величину стоимости 1 м² оцениваемого участка примем среднюю арифметическую 4,05 руб.

Корректировка на размер применяется для аналога 2, +2,5%, –1% — аналог 3, аналог 1 аналогичен оцениваемому объекту.

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась объект оценки и аналоги не имеют отличий по данному элементу сравнения.

Таблица согласования результатов

Наименование

Оцениваемый объект

1-й аналог

2-й аналог

3-й аналог

Скорректированная цена, руб.

 

1 736

1 606

2 131

Скорректированная цена, руб./м²

 

2,17

2,51

2,37

Средневзвешенная цена продажи, руб./м²

 

2,35

Медиана значения, руб./м²

 

2,34

Стоимость объекта, руб./м²

2,34

 

Стоимость объекта оценки, руб.

1 872

 

Расчетная стоимость оцениваемого земельного участка определяется следующим образом:

средневзвешенная скорректированная цена продажи: (2,17 + 2,51 + 2,37) / 3 = 2,35 руб./м²

медиальное значение цены продажи: (2,17 + 2,51) / 2 = 2,34 руб./м².

Цена продажи 1 м² принимаем равной среднему арифметическому между средневзвешенной ценой и медиальным значением: (2,35 + 2,34) / 2 = 2,34 руб./м². Стоимость земельного участка жилого дома в целом составит: 2,34 руб./м² × 800 м² = 1872 руб.

ЛИТЕРАТУРА:

1. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к Федеральному закону. – М.: Изд-во БЕК, 1999.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

3. Балабанов И.Т. Учебное пособие. СПб: Питер.,2000.

4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов, 2000.

5. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.

11