Оглавление

Вариант № 10

Задача № 1

Оценка недвижимости затратным методом.

Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Затратный метод выполняется по следующим этапам:

На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

4500м.кв. – площадь земельного участка

28,2д.е. – ставка земельного налога на 1 м.кв.

– стоимость земельного участка.

Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной стоимости здания рассчитаем таблицу № 1

Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения

 

Наименование работ

Стоимость в базовых ценах

Коэффициент пересчета

Стоимость в текущих ценах

1

Проектно-изыскательные работы

12,3

1800

22 140,00

2

Дополнительные работы

0

0

0,00

3

Земельные работы

6,9

8283

57 152,70

4

Фундаменты

41

7452

305 532,00

5

Стены

74,1

9093

673 791,30

6

Перекрытия

27

8830

238 410,00

7

Кровля

10,2

9909

101 071,80

8

Полы

20,5

7256

148 748,00

9

Перегородки

9,9

8314

82 308,60

10

Лестничные марши

3

64,72

194,16

11

Окна

9,7

7641

74 117,70

12

Двери

4,4

7441

32 740,40

13

Отделочные работы

27,2

10949

297 812,80

14

Разные работы

2,7

7958

21 486,60

15

Отопление

7,4

11307

83 671,80

16

Водоснабжение

0,21

11693

2 455,53

17

Канализация

0,47

12768

6 000,96

18

Электромонтажные работы

69,2

10087

698 020,40

19

Водопроводные сети и водоводы

7,1

10121

71 859,10

20

Газовые сети

0

0

0,00

21

Канализационные сети

2,3

9951

22 887,30

22

Тепловые сети и горячее водоснабжение

40,9

11931

487 977,90

23

Дороги и тротуары

18,95

8502

161 112,90

24

Озеленение

2,7

8502

22 955,40

 

Итого прямые затраты

 

 

3 612 447,35

 

Накладные расходы

 

18,4

664 690,31

 

Итого:

 

 

4 277 137,66

 

Плановые накопления

 

41,01

1 754 054,16

 

Итого:

 

 

6 031 191,82

 

Временные здания и сооружения

 

13,84

834 716,95

 

Итого:

 

 

6 865 908,77

 

Среднегодовое зимнее удорожание

 

4,5

308 965,89

 

Итого:

 

 

7 174 874,66

 

Резерв на непредвиденные расходы

 

3

215 246,24

 

Итого:

 

 

7 390 120,90

 

Составление сментой документации

 

1,5

110 851,81

 

Итого:

 

 

7 500 972,71

 

Налог на добавленную стоимость

 

18

1 350 175,09

 

Итого по смете:

 

 

8 851 147,80

Таблица 2-Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Наименование затрат

Величина процента

1.Накладные расходы

18,4

2. плановые накопления

41,01

3. временные здания и сооружения

13,84

4. среднегодовое зимнее удорожание

4,5

5. резерв на непредвиденные расходы

3

6. составление сметной документации

1,5

7. НДС

18

Восстановительная стоимость главного сооружения составит 8 851 147,8 д.е.

Далее определяется совокупный износ здания по формуле:

где СИ – совокупный износ издания;

И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 3

Таблица № 3-Расчет совокупного износа

 

Наименование работ

Стоимость в текущих ценах

Удельный вес стоимости, %, d

Коэффициент износа, И

И∙d

1

Фундаменты

305 532,00

8,6476

3,9

33,7255

2

Стены

673 791,30

19,0705

5,85

111,5626

3

Перекрытия

238 410,00

6,7478

5,75

38,7998

4

Кровля

101 071,80

2,8607

13,5

38,6190

5

Полы

148 748,00

4,2101

17,5

73,6761

6

Перегородки

82 308,60

2,3296

7,3

17,0061

7

Лестничные марши

194,16

0,0055

4,5

0,0247

8

Окна

74 117,70

2,0978

16,9

35,4524

9

Двери

32 740,40

0,9267

15,9

14,7339

10

Отделочные работы

297 812,80

8,4291

21,8

183,7542

11

Разные работы

21 486,60

0,6081

 

0,0000

12

Отопление

83 671,80

2,3682

16,9

40,0224

13

Водоснабжение

2 455,53

0,0695

29,4

2,0433

14

Канализация

6 000,96

0,1698

21,2

3,6008

15

Электромонтажные работы

698 020,40

19,7563

10,2

201,5142

16

Водопроводные сети и водоводы

71 859,10

2,0339

18,1

36,8127

17

Газовые сети

0,00

0,0000

0

0,0000

18

Канализационные сети

22 887,30

0,6478

13,05

8,4536

19

Тепловые сети и горячее водоснабжение

487 977,90

13,8114

50,7

700,2377

20

Дороги и тротуары

161 112,90

4,5600

7,4

33,7442

21

Озеленение

22 955,40

0,6497

8,15

5,2952

 

Итого:

3 533 154,65

100

1579,0784

Совокупный износ здания составляет 1579,1/100 = 15,79%

Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости главного сооружения умножим на 15,79%

8 851 147,8*15,79%=1 397 665,65 д.е.

На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.

Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль

стоимость недвижимости.

Задача № 2

Оценка недвижимости методом сравнения продаж (аналоговым методом)

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

Выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

Проверка информации о сделках;

Проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

Исходные данные:

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;

Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км.;

Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Таблица № 3 Расчет стоимости гаража методом сравнения

Корректировка стоимости объекта

Оцениваемый объект

Сопоставимые объекты

 

№1

№2

№3

№4

 

Стоимость аналогов

 

910

920

870

980

1

Размер, м2

320

340

420

280

400

 

Величина корректировки

 

-0,004

-0,02

0,008

-0,016

2

Расстояние от автозаправки

рядом

3

рядом

5

10

 

Величина корректировки

 

2,40%

0

4%

8%

3

Материал изготовления

бет.блоки

бет.блоки

бет.блоки

бет.блоки

кирпич

 

Величина корректировки

 

0

0

0

3%

4

Наличие коммуникаций

нет

нет

есть

нет

есть

 

Величина корректировки

 

0

-20%

0

-20%

5

Наличие отопления

есть

нет

есть

есть

нет

 

Величина корректировки

 

10%

0

0

10%

 

Итог корректировок

 

12,00%

-22,00%

12,00%

-0,60%

 

Стоимость после корректировки

 

1019,20

717,60

974,40

976,08

 

Коэффициент износа

 

0,5

0,62

0,43

0,28

 

К попр

 

2,00

2,61

1,76

1,40

 

Окончательная стоимость

1747,98

2038,40

1872,00

1719,53

1361,97

1.корректировка площади объекта:

(320-340)/50*0,01=-0,004;

(320-420)/50*0,01=-0,02;

(320-280)/50*0,01= +0,008;

(320-400)/50*0,01= -0,016.

2.корректировка № 2 тип постройки:

Стоимость объекта выполненного из бетонных блоков увеличивается на 3% по сравнению с кирпичными.

3.корректировка. Расстояние от автозаправки.

(5-7)*0,8 = -1,6;

(5-0)*0,8 = +4;

(5-1)*0,8 = +3,2;

(5-5)*0,8 = 0

4.корректировка: наличие водоснабжения.

При наличии водоснабжения стоимость объекта возрастает на 20%.

5.корректировка. Наличие отопления.

При наличии отопления стоимость объекта возрастает на 10%.

После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.

Корректировка по износу гаража.

,

где - коэффициент износа.

;

;

;

Поправочный коэффициент стоимости недвижимости:

После определения поправочного коэффициента, определяется стоимость объектов-аналогов с учетом износа.

Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.

Стоимость оцениваемого гаража равна 1747,98 ден.ед.

Задача № 3

Доходный метод

Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение:

1. будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);

2. значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

3. величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные:

Определить стоимость офиса на 5 лет.

Таблица № 5

Площадь помещений, м2

2000

 

 

 

 

 

ставка аренды за год, ден.ед./м2

200

 

 

 

 

 

% роста арендной платы, %

2,7

 

 

 

 

 

Доход от сдачи в аренду, тыс.ден.ед./год

 

400,00

410,80

421,89

433,28

444,98

Прочие доходы, ден.ед.

 

1400

1450

1500

1500

1500

ПВД, тыс.ден.ед.

 

401,40

412,25

423,39

434,78

446,48

ЭВД, тыс.ден.ед/год

 

401,40

412,25

423,39

434,78

446,48

Резерв на замещение в % от арендной платы

3,2

12,80

13,15

13,50

13,87

14,24

ЧОД, тыс.ден.ед.

2050,76

388,60

399,10

409,89

420,92

432,24

Стоимость недвижимости

7324,13

1387,86

1425,37

1463,90

1503,28

1543,72

1. определим арендную плату или основной доход:

Д=(2000*200) = 400 тыс.ден.ед.;

Д=400000,0 * 102,7% = 410,8 тыс.ден.ед.;

Д=410800,0 * 102,7% = 421,89 тыс.ден.ед.;

Д=421891,6* 102,7% = 433,28 тыс.ден.ед.;

Д=433282,67 * 102,7% = 444,98 тыс.ден.ед.

2)определим потенциально-валовый доход:

ПВД=Д+ПД,

где ПВД – потенциально-валовый доход;

Д – доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду;

ПД – прочие доходы.

3. определим эффективный-валовый доход:

где – степень недогрузки.

3. определим резерв на замещение от арендной платы:

где - резерв на замещение;

Д – арендная плата;

– процент резерва на замещения от арендной платы.

3. определим чистый операционный доход:

Чистый операционный доход за 5 лет составит

где j – год сдачи недвижимости в аренду.

3. определим стоимость недвижимости:

где V – стоимость недвижимости;

ЧОТ – чистый операционный доход,

R – коэффициент капитализации.

Список использованной литературы

1.Методические указания по курсу «Экономика недвижимости» - доцент Н.Д.Гончарова – СибГУТИ – 1999г.

2.Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995

3. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под редакцией В.Е. Есипова/ - СПб: из-во СПб ГУЭФ, 1998.

11