Министерство образования Российской Федерации

Красноярская Архитектурно-Строительная Академия

Кафедра экономики и финансов

Расчетно-графическое задание

По предмету: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение различными подходами

рыночной стоимости здания»

Вариант - 4

Выполнил:

Студент 4 курса

Группа Э-13-Н

Глазков Андрей

Проверила:

Бузина Н.В.

Назарово, 2008

Задание к расчетно-графической работе

Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания:

Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.

Таблица №1

Задание для расчетно-практической работы

Вариант

Год ввода в эксплуатацию

Этажность

Площадь здания, м2

Высота, м

Климатический район

Износ конструктивных элементов здания, %

Фундаменты

Стены, перегородки

Перекрытия

Крыши

Полы

Проемы

Отделочные работы

Сан.техн. и электротехн. работы

Прочие работы

4

1976

2

1000

6,8

IV

40

30

20

30

40

20

20

40

30

Решение:

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

2. Определение поправочных коэффициентов.

3. Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс – Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м³

Определяем восстановительную стоимость 1м³ здания с объемом 6800 м³ по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м³ стоимость 1м³ равна 25,6 )

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна

Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.

Таблица №2

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элементов здания.

Удельный вес конструктивного элемента здания.

Износ конструктивного элемента здания.

1.) Фундаменты

4

40

1,6

2.) Стены, перегородки

12

30

3,6

3.) Перекрытия.

13

20

2,6

4.) Крыши

23

30

6,9

5.) Полы

9

40

3,6

6.) Проемы

6

20

1,2

7.) Отделочные работы

4

20

1,2

Сан. Тех и электротех. работы

23

40

9,2

Прочие работы

6

30

1,8

Итого

31,7

Определяем функциональный износ.

Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

1. Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

2. Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.

3. Необходимы затраты на наружную рекламу.

Таблица №3 Расчет функционального износа

№ /п

Наименование затрат на модернизацию и дополнение

Сумма, рублей.

1

Модернизация системы кондиционирования

100000

2

Установка охранной системы видеонаблюдения

1800000

3

Установка наружной рекламы

100000

4

Восстановительная стоимость

13170659

Итого:

2000000 / 13170659 * 100 = 15%

Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %

4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом

Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.

Задача № 2

Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

1. Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

2. Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

3. Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.

Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания

Элементы сравнения

Величина вводимых поправок

Стоимостное выражение поправок

Цена продажи аналога

---

1560000

Поправка на передаваемое право собственности

-1

1558440

Поправка на условия финансирования

-1

1556882

Поправка на изменение экономических условий

6

1650295

Поправка на местоположение

10

1815325

Поправка на износ

4

2541457

Поправка на наличие дополнительных улучшений

420000

2961457

Поправка на масштаб

---

2961457

Итого:

---

2961457

Итого:

Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей.

Задача № 3

Дано:

Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:

Таблица №5 ЧОД по годам

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

57000

61000

61500

63000

62000

Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам

Объекты - аналоги

ЧОД

Продажные цены

Ставка капитализации

Среднее значение ставки капитализации

1

72000

600000

0,12

2

82500

750000

0,11

3

47250

450000

0,105

R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

ЧОД = ( 57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей

Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 = 0,11

V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.

Итого: Цена оцениваемого объекта 553636 рублей

Задача № 4

Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

Таблица №7 Исходные данные:

Площадь склада. м2

Аренда,

р/м2

Капитальные вложения в долях от ЧОД

УПР,

%

УПЛ,

%

УПИМ,

%

СДбр,

%

105000

18

15

7

2

5

6

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Таблица №8

Денежные потоки

Прогнозный период

Постпрогнозный

период

1

2

3

ПВД

22680000

21092400

19615932

18242817

Поправка на недозагрузку

5670000 (0,25)

4218488 (0,2)

1961593 (0,1)

1276997 (0,07)

Поправка на недосбор

3402000 (0,15)

2109240 (0,1)

980797 (0,05)

912141 (0,0 )

Прочие доходы

---

---

---

---

ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор)

13608000

14764672

16673542

16053679

Таблица №9

Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка

Недосбор арендных платежей

1 год

2 год

3 год

4 год

1 год

2 год

3 год

4 год

25

20

10

7

15

10

5

5

Денежные

потоки

Прогнозный период – годы

Постпрогнозный

период

1 год

2 год

3 год

ДВД

13608000

14764672

16673542

16053679

Операционные расходы, в том числе:

1. Налоги:

а.)Налог на землю

б.)Налог на имущество

52500

272160

52500

295293

52500

333471

52500

321074

2.Коммунальные платежи:

а.) электр –ия

б.) водопровод

в.) уборка помещения

630000

21000

26250

667800

22260

27825

707700

23100

29495

749700

25011

31264

3. Оплата труда работников:

а.) зарплата

б.) отчисления от зарплаты

26250

9581

27300

9965

29295

10766

31264

11411

4. Охрана (3р)

315000

333900

353850

375170

5. Резервный фонд на восстановление (7% ДВД)

952560

1033527

1167148

1123756

6. Управление (8% ДВД)

1088640

1181174

1333883

1284294

7. Реклама услуг

50000

50000

50000

50000

8. Обязательное страхование (10500/1000*60)

6300

6300

6300

6300

9. Оплата услуг сторонних организаций

(5 % ДВД)

680400

738234

833677

802684

10. Прочие расходы:

544320

590587

666942

642147

ЧОД

8933039

9728007

11075465

10544104

Кап-вложения

1339956

1459201

1661320

1581616

Обслуж –ие кредита.)

---

---

---

---

денежный поток до уплаты налогов

7503083

8268806

9414145

8962488

Таблица №11

Удельные значения платежей за коммунальные услуги

Электроэнергия

6

Водопровод, канализация

0,2

Уборка помещений

2,5

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Остаточная стоимость = 8962488 * 0,25 = 2240622

Стоимость общая = 7503083 / (1 + 0,2)¹ +8268806 / (1 + 0,2)² + 9414145 / (1 +0,2)³ + 8962488 / (1+0,2)⁴ +2240622 * 1 / (1 +0,2)⁴ = 6252569 + 5742226 + 5448000 + 4322604 + 106406 = 21871805 рублей.

Ответ: Общая стоимость здания равна 21871805 рублей.