Оценка – 3(удовл.)

Допущены ошибки в заданиях 2, 3, 4, 5, 8, 9

НЭР 93

Вопрос №1.

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден.ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.

Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Решение.

Аренда помещения = стоимость аренды помещения * 12 мес.

1 год=1 000 ден.ед*12 = 12 000 ден.ед

2 год =10% или 0,1 * 1 000 ден.ед * 12 = 13 200 ден.ед.

3 год = 10 % или 0, 1 * 1 100 ден.ед * 12 =14 530 ден.ед.

За 3 года = 39 720 ден.ед.

Общая сумма:

1 год = 12 000ден.ед * 0,07 = 840 ден.ед

2 год = 13 200ден.ед * 0,05 = 660 ден.ед

3 год =14 520ден.ед * 0,01 = 145,2 ден.ед

За 3 года = 1645,2 ден. ед.

Ответ:

Общая сумма, заработанная агентством за 3 года = 1645, 2 ден.ед.

Вопрос №2.

Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:

Элементы сравнения

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект 4

Площадь, кв.м.

150

150

200

200

Гараж

Есть

Есть

Есть

Нет

Сад

Есть

Нет

Есть

Нет

Цена продажи, тыс.руб.

32000

30000

45000

40000

Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы

Объекты

1объект

2 объект

3 объект

4 объект

 

Площадь, м²

150

150

150

200

200

 

Корректировка

 

 

 

-13000

-13000

1и3

Сад

нет

есть

есть

есть

нет

 

Корректировка

 

-3000

-3000

-3000

 

3и4

Гараж

есть

есть

нет

есть

нет

 

Корректировка

 

 

+2000

 

+2000

1и2

Цена продажи, $

29000

32000

30000

45000

40000

 

Суммарная корректировка

 

-3000

-1000

-16000

-11000

 

Скорректированная цена

 

29000

29000

29000

29000

 

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х;

.

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;

.

Вопрос №3.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.

Решение.

1 мес.

2мес.

3 мес.

Доход от продажи

100

100

100

Фактор дисконтирования

0,9803

0,9612

0,9423

Текущая стоимость

98,039

96,120

94,232

Суммарная стоимость

288,391

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 288,391 – 180 = 108,391 тыс.руб.

ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков

Ответ: цена свободного земельного участка составляет 108,391 тыс.руб.

Вопрос №4.

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.

Определить итоговую оценку объекта недвижимости.

Решение.

Итоговая оценка объекта недвижимости определяется по формуле:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс)¹, где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Тогда, для данной задачи:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс) = 930 х 0,4 + 1255 х 0,35 + 1127 х 0,25 = 1093 тыс.руб.

Ответ: итоговая оценка объекта недвижимости составит 1093 тыс.руб.

Вопрос №5.

В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год?

Решение.

Безубыточная загрузка объекта определяется как отношение расходов на содержание имущественного комплекса за определенный период к выручке, полученной от реализации этого комплекса за этот же период времени².

Выручка от аренды комплекса определяется как произведение суммы аренды за один офис в месяц на количество офисов и на 12 месяцев.

Расходы на содержание имущественного комплекса определяются суммированием расходов на оплату труда, эксплуатационных расходов и прочих расходов.

Тогда, для данной задачи:

1. Выручка от 7 офисов в год = 7*30000*12 = 2 520 000 руб.

2. Суммарные расходы = 1 000 000 +550 000 +200 000 = 1 750 000 тыс. руб.

3. Безубыточная загрузка объекта = 1 750 000/2 520 000*100% = 69,4 %

Ответ: безубыточная загрузка объекта составляет 69,4 %.

Вопрос №6.

Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости.

Решение.

решим задачу используя доходный метод.

, где

ДВД – действительный валовый доход, тыс. руб.

ПВД – потенциальный валовый доход, тыс. руб.

Кп.н. – коэффициент потери доходов от недозагрузки, %

Кп.о. – ко-эффициент потери доходов от неоплаты, %

По данным задания:

ДВД = 540 Х (1 – 0,1) Х (1 – 0) = 486 тыс. руб.

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатационных расходов) определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - ЭР.

Определение величины эксплуатационных расходов:

Эксплуатационные расходы включают в себя расходы на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости за минусом амортизации, а также иные виды расходов в виде налоговых платежей, страховых выплат и т.д.

Тогда по данным задания:

ЭР = ((160-40)+(520 Х 0,24)) = 120 + 124,8 = 244,8 тыс. руб.

ЧОД = 520 – 244,8 = 275,2 тыс. руб.

Базовая формула доходного подхода:

С = ЧОД / К, где

С - стоимость объекта недвижимости;
ЧОД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К - норма дохода или прибыли - это коэффициент капитализации.

С = 275,2 / 0,15 = 1834,66 тыс. руб.

Ответ: стоимость объекта недвижимости составляет 1834,66 тыс. руб.

Вопрос №7.

Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

Год

Остаток кредита на конец года, ден.ед.

Процентный платеж, ден.ед.

Платеж по основной сумме долга, ден.ед.

0

1

2

3

4

Решение.

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

В условии задания не указано ипотека с единовременным «шаровым» платежом или с выплатой процентов.

Составим схему погашения кредита с замораживанием процентных выплат:

Год

Остаток кредита на конец года, тыс. руб.

Процентный платеж, тыс. руб.

Платеж по основной сумме долга, тыс. руб.

начисленный

выплаченный

0

4 000,0

-

-

-

1

4 400,0

400,0

0

0

2

4 840,0

440,0

0

0

3

5 324,0

484,0

0

0

4

5 856,4

532,4

0

5 856,4

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

1. Составим схему погашения кредита с выплатой только процентов за весь срок кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга:

Год

Остаток кредита на конец года, тыс. руб.

Процентный платеж, тыс. руб.

Платеж по основной сумме долга, тыс. руб.

начисленный

выплаченный

0

4 000,0

-

-

-

1

4 000,0

400,0

0

0

2

4 000,0

400,0

0

0

3

4 000,0

400,0

0

0

4

4 000,0

400,0

0

4000,0

Вопрос №8.

Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:

Год

Остаток кредита на конец года, ден.ед.

Процентный платеж, ден.ед.

Платеж по основной сумме долга, ден.ед.

Платеж по основной сумме долга, ден.ед.

0

1

2

3

4

Решение.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит.

Особенности кредитования следующие:

-  периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
-  выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита³.

Составим схему погашения кредита для данной задачи:

Год

Остаток кредита на конец года, тыс. руб.

Процентный платеж, тыс. руб.

Платеж по основной сумме долга, тыс. руб.

начисленный

выплаченный

0

40 000,0

-

-

-

1

30 000,0

4000,0

10 000

14 000,0

2

20 000,0

3000,0

10 000

13 000,0

3

10 000,0

2000,0

10 000

12 000,0

4

0,0

1000,0

10 000

11 000,0

Вопрос №9.

Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².

Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.

Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:

Элементы здания

Нормативный срок службы, годы

Износ фактический, %

Удельный вес в общей стоимости здания, %

Фундамент

120

13

12

Стены панельные

130

12

25

Перекрытия ж/б

130

12

14

Кровля рулонная

10

50

5

Перегородки гипсобетонные

60

26

4

Полы линолеум

20

25

6

Окна

30

56

3,5

Двери

30

56

3,5

Обойные работы

5

40

5

Малярные работы

5

40

7

Наружная отделка

15

47

5

Лестницы из сборного ж/б

90

19

3

Внутренние сети

30

56

5

Прочие элементы

50

34

2

Всего по зданию

486

100

Решение.

Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п.

Наименование статей затрат

Стоимость,  тыс. руб.

1

2

3

1

Стоимость строительных материалов

22834,45

2

Заработная плата рабочих

10 275,50

3

Эксплуатация машин и механизмов

5708,61

4

Итого прямые затраты

38818,57

5

Накладные расходы

3881,86

6

Себестоимость

42700,42

7

Сметная прибыль (18 % от п. 6)

7686,08

8

Итого стоимость общестроительных работ

50386,50

9

Отопление и вентиляция

1259,66

10

Водопровод и канализация

1511,59

11

Электросеть

1007,73

12

Телефонизация

503,86

13

Итого стоимость объекта

54669,35

14

Прочие работы и затраты

16400,80

15

Итого восстановительная стоимость

71070,15

объекта, как нового

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов. Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания. Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления. Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом⁴:

А_восст. = А₂₀₀₀ х (1 – КИ_ц) = 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода⁵.

Определение интегрального коэффициента износа здания

 

 

Нормативный

Износ

Удельный вес в

Удельный вес износа в

п./п.

Элементы здания

срок службы,

фактич.,

общей стоимости

общей стоимости

 

 

год

%

здания, %

здания, %

1

2

3

4

5

6

 

 

 

 

 

 

1

Фундамент

120

13

12

1,56

2

Стены панельные

130

12

25

3

3

Перекрытия ж/б

130

12

14

1,68

4

Кровля рулонная

10

50

5

2,5

5

Перегородки гипсобет.

60

26

4

1,04

6

Полы линолеум

20

25

6

1,5

7

Окна

30

56

3,5

1,96

8

Двери

30

56

3,5

1,96

9

Обойные работы

5

40

5

2

10

Малярные работы

5

40

7

2,8

11

Наружная отделка

15

47

5

2,35

12

Лестницы сб. ж/б

90

19

3

0,57

13

Внутренние сети

30

56

5

2,8

14

Прочие элементы

50

34

2

0,68

15

Всего по зданию

 

 

100

26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м². В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Ц_р х S = 1200 руб. х 5421,00 м² = 6505, 20 тыс.руб.,

 где   Арем. – стоимость косметического ремонта;

Ц_р – цена ремонта в расчете на 1 м²;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить  на  сумму    предпринимательского   дохода,   который   является  вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного  с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли  фирм-застройщиков составляет  20 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

• Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

• Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

• kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

• kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Вопрос №10.

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:

Показатель

Супермаркет

Гостиница

Кинотеатр

1

2

3

Стоимость новых улучшений, ден.ед.

650 000

750 000

950 000

ЧОД, ден.ед.

105 000

126 000

130 000

Коэффициент капитализации для улучшений, %

12

16

12

Коэффициент капитализации для земли, %

10

10

10

Решение:

В решение этой задачи можно применить технику остатка для земли. Эта техника применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

, где

V₀ – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.

V_в – стоимость новых улучшений, ден. ед.

I₀ – чистый операционный доход, ден. ед.

R_в - коэффициент капитализации для улучшений, %

R_L - Коэффициент капитализации для земли, %

Произведем расчет:

1. V₀ = 650 000 + (105000 – 650000 * 0,12) / 0,1 = 920000 ден. ед.

2. V₀ = 750000 + (126000 – 750000 * 0,16) / 0,1 = 810000 ден. ед.

3. V₀ = 950000 + (130000 – 950000 * 0,12) / 0,1 = 1110000 ден. ед.

При сравнении видно, что стоимость объекта недвижимости 3 выше и составляет 1110000 ден. ед., следовательно наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.

Ответ: наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.

1^ Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

2^ Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

3^ Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

4^ Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.

5^ Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.

9