Роль и место оценочной деятельности в экономике России

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ, УПРАВЛЕНИЯ И БИЗНЕСА

Курсовая работа

По предмету: Оценка стоимости предприятия

На тему: «Роль и место оценочной деятельности в экономике России»

Студент 4-го курса

Группы 25ЭУП601

Давиденко Елизавета

Проверил: Долгих А.В.

Тюмень 2009

Содержание

Введение…………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Оценочная деятельность как элемент рыночной экономики

1.1. Понятие, цели, принципы, история развития оценочной деятельности…………...4

1.2. Стандарты оценочной деятельности за рубежом и в России……………………...16

1.3. Состояние рынка оценочных услуг в России……………………………………….23

Глава 2. Понятия и подходы в оценочной деятельности

2.1. Методы применяемые в оценочной деятельности…………………………………28

2.2. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской федерации…………..39

2.3. Перспективы развития оценочной деятельности в России………………………..45

Глава 3. Практическое применение оценочной деятельности в условиях формирования рыночных отношений в экономике России

3.1. Состав заключения об оценке………………………………………………………..49

3.2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости……………………………....53

Заключение………………………………………………………………………………...70

Список используемой литературы……………………………………………………….73

Приложения………………………………………………………………………………..76

Введение

Развитие общества всегда было тесно связано с экономическим окружением. В течение длительного периода времени, существовали различные экономические системы, отражающие потребности и возможности общества в конкретный период его становления.

Сегодня, значительная часть стран мирового сообщества взаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым оптимальный вариант экономического сосуществования.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. В социалистические времена отсутствовал институт частной собственности, стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но после перехода нашей страны к рыночной экономике потребовалось углубленное развитие оценочной деятельности. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, выдача кредитов банками под залог имущества сформировали потребность в оценочной деятельности.

Основная задача этого вида деятельности заключается в определении стоимости объекта имущественных прав путем использования различных методик и инструментов оценки.

Длительный период становления и развития, огромная практическая составляющая и обширная сфера применения способствовали созданию исключительно универсального набора методик, которые позволяют определить стоимость любого имущественного объекта, находящегося в обращении. Современная оценочная деятельность представляет собой объединение специалистов и организаций, занятых в этой сфере на международном уровне, создание специальных международных методических сводов, способствующих мировой интеграции оценки.

Рост числа коммерческих предприятий, увеличение сферы рыночных отношений, в который вовлечен частный капитал, потребность определения рыночной стоимости для операций купли-продажи и других многочисленных и сложных вариантов реализации стоимости имущественных прав, все это привело к необходимости развития оценочной деятельности, вобравшей в себя все передовые подходы и методы оценки имущества, отвечающие современным тенденциям и потребностям, существующим на рынке.

Глава 1. Оценочная деятельность как элемент рыночной экономики

1.1.Понятие, цели, принципы, история развития оценочной деятельности

1.1.1. Общее понятие оценочной деятельности

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»).

Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен с новым этапом реструктуризации собственности в России (после принятия нового федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации»), перераспределением имущественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснованной стоимостной оценки ресурсов при операциях с ними.

Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности. С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформировавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность. Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, «холодный» инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т.е. образовался как бы «замкнутый круг», из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурентоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегося вторичного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование которого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию:

Дальнейшее расширение числа неэффективно функционирующих и неконкурентоспособных предприятий, в том числе государственных и муниципальных, рост неэффективно использующихся ресурсов промышленного назначения, формирование преимущественно неликвидной массы ресурсов.

«Постановка» названного сценария непосредственно связана с реформированием предприятий, развитием предпринимательства, реструктуризацией имущественных и неимущественных ресурсов предприятия, которые, после рыночной оценки, все еще могут быть введены в оборот и послужить основой формирования нового бизнеса.

Инфраструктуру рынков ресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, в первую очередь оценочной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т.е. совершение сделок между покупателями и продавцами.

Создание инфраструктуры рынков ресурсов предприятий в целях формирования адекватной современным условиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первую очередь посредством совершенствования оценочной деятельности, требует учета следующих основных обстоятельств.

Во-первых, существенная доля государственного сектора в экономике России объективно обусловливает длительность и сложность процессов структурной перестройки, в том числе путем проведения операций с ресурсами предприятий, их реструктуризации и приватизации.

Во-вторых, привлечение инвестиционных ресурсов для реструктуризации промышленности, повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий, возможно, тем не менее, не столько путем смены собственника (например, в процессе приватизации государственного и муниципального имущества), сколько, прежде всего, путем проведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.

Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.

Так, в мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующей для этих целей вторичные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собственности. Однако, российское законодательство и нормативная база регулирования отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавливает отечественную «специфику», связанную с надуманным и искусственным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первичный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий. Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и последнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том числе в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, способным «оживить» инвестиционную активность, при условии создания соответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрального звена — оценочной деятельности.

Операции с ресурсами предприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов в процессе создания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в первую очередь, именно с вопросами оценки стоимости сделок, в том числе при проведении приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, аренды, доверительного управления, залога, ипотеки и других операций.

Имущественные права представляют собой совокупность прав на объект оценки, некоторые из которых могут быть отчуждены по закону либо владельцем имущества самостоятельно. В результате некоторые права, а также обязательства, передаются другой стороне сделки, и у каждой стороны остается лишь определенный набор прав на имущество. Это могут быть права на проведение определенных операций с ресурсами предприятия (имуществом либо иными), временное ограничение прав владения и/или пользования отдельными ресурсами, а также их реструктуризация. Каждое из правовых ограничений (обременений) и способ их применения оказывает влияние на стоимость ресурса и предприятия (бизнеса) в целом и подлежит оценке.

1.1.2.Понятия, применяемые в оценочной деятельности

Стремление избежать разночтений при определении понятий, тесно связанных с оценочной деятельностью и используемых в таковой, предполагает создание определенной терминологической базы, официально утвержденной к применению. Создание подобной базы в первую очередь предполагает унификацию различных отраслей оценочной деятельности, поскольку, определения большей части терминов создавались из расчета применимости при оценке любого вида имущества.

Вещи - материальные объекты внешнего мира. Естественные свойства вещей могут обусловить различное правовое регулирование отношений людей по поводу вещей. Поэтому юридическая классификация вещей часто основана на их естественных свойствах. Придание вещам того или иного правового значения зависит и от их общественной функции, которая изменяется со временем и определяется задачами временного периода. Так, если до недавнего времени имело значение деление вещей на средства производства и предметы потребления, так как от этого зависели права граждан на имущество, то теперь оно практически утратило свое значение. Возникло новое деление вещей - на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи»).

Недвижимые и движимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Оценка - процесс определения рыночной стоимости заданного объекта на рынке товаров и услуг на основе использования определенных экономических методов.

Предприятие - производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. Предприятие рассматривается как юридическое лицо, самостоятельный хозяйствующий субъект, производящий продукцию (товары), оказывающий услуги и занимающийся различными видами деятельности. В соответствии с законодательством Российской Федерации «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Принципы оценки - основные, исходные положения, выработанные на основе практической деятельности в процессе оценки и используемые при осуществлении данного вида деятельности.

Процесс оценки - порядок последовательных действий по получению заключения о рыночной стоимости рассматриваемого объекта на основе анализа представительных данных о его состоянии.

Реинвестиции - повторные вложения капитала в активы предприятия, полученные при реализации инвестиционных проектов.

Рента - регулярно получаемый доход с капитала, представляющий собой совокупность материальных ценностей и денежных средств, финансовых вложений. прав и не требующий от получателя осуществления предпринимательской деятельности.

Рыночная инфраструктура - организационная система учреждений, организаций, обеспечивающих свободное движение товаров и услуг на рынке при осуществлении операций их купли-продажи в условиях действия принципа спроса и предложения.

Рынок - система экономических отношений в сфере производства, обращения и потребления товаров (услуг) по поводу их реализации на основе рыночных цен между сторонами - субъектами отношений.

Рынок недвижимости - определенный набор прав и объектов, передаваемых потребителями посредством определенных механизмов в зависимости от спроса и предложения, в результате проведения которых передаются права на собственность и связанные е. ней интересы, устанавливаются определенные рыночные цены и рыночное равновесие на них.

Рыночная цена - цена, формирующаяся на конкурентном рынке в результате возникающих экономических отношений по поводу реализации товара, превращенная форма его стоимости в денежном выражении, определяемая сторонами независимо, на добровольной основе, сознательно и ответственно за совершаемые действия в определенный период времени.

Рыночная стоимость - стоимость товара, определяемая на текущий момент времени на рынке под воздействием спроса и предложения.

Рыночное равновесие - установившееся временное равенство в условиях рыночных отношений спроса и предложения на данный товар в данных экономических условиях.

Сделка (операция) - действия граждан и юридических лиц, направленные на удостоверение правового результата по поводу установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей на данный объект и порождающие тот результат, к которому стремились субъекты сделки.

Спрос - присущая товарному производству общественная потребность, реализующаяся в процессе потребления конкретных потребительных стоимостей.

Цена - выраженная в денежной форме стоимость конкретного товара (объекта собственности). Цена выражает стоимость определенного количества товара при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка, то есть цена является денежным измерителем стоимости единицы товара.

1.1.3.Основные принципы оценочной деятельности

Оценочная деятельность, как и любая другая базируется на ряде основополагающих принципов, устанавливающих и упорядочивающих процесс оценки имущественного комплекса. Эти принципы носят ярко выраженный экономический характер. При этом, для большего удобства их группируют на три группы исходя из следующих признаков:

представления владельца об имуществе;
рыночной среды;
эксплуатации имущества.

Рассматривая эти принципы более детально, следует выделить важнейшие принципы.

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени. Следовательно, полезность — способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление. Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

Принцип ожидания. Установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынках различных видов имущества возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произведенного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие конкуренции создает монополистическую ситуацию.

Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте. Основная идея этого принципа заключается в постоянном изменении стоимости объектов собственности. Иногда этот принцип определяется как основополагающий, поскольку предопределяет саму суть оценки имущества – определение стоимости на конкретный момент времени, что предполагает закрепление определенного уровня цен и стоимостей.

Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы. Данный принцип в первую очередь получил свое распространение благодаря оценке комплексных объектов, однако, при оценке единичных объектов собственности он терял свой актуальность, поскольку было достаточно проблематично вычленить отдельные элементы объекта оценки, в целях определения его стоимости.

Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли, Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Принцип вклада. Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Таким образом, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имущественному комплексу оправданны тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддерживается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента). Составные части имущественного комплекса должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого-либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данного принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования является синтезом всех вышеперечисленных принципов. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем видам имущества, Их содержание может меняться в зависимости от специфики объекта.

1.1.4.История развития оценочной деятельности за рубежом и в России

Становление оценочной деятельности в странах с рыночной экономикой происходило параллельно с развитием института частной собственности. Частная собственность предполагает свободное обращение имущества, а значит, появилась необходимость в определении реальной стоимости того или иного объекта с целью его продажи, приобретения, сдачи в аренду, внесения в качестве залога, и так далее.

Оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня – по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессионального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий¹.

Кроме того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первую очередь – лицензирование.

Лицензирование оценочной деятельности — составная часть процесса государственного регулирования оценочной деятельности, в систему которого, помимо лицензирования, входит также разработка и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.

В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и политического развития, а земельная оценочная деятельность была специальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто - феодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государственное учреждение. Основными вехами развития земельной оценочной деятельности можно считать следующие даты:

28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II — началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.

1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Начало XIX века — изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

8 июня 1893 года — издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.

18 января 1899 года — принятие закона об оценке.

В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность.

В 1883 году были приняты Правила оценки недвижимого имущества. Согласно этим правилам, основанием для оценок городских строений была не материальная ценность, а ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.

Таким образом, в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России начал образовываться новый финансовый институт - независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Госкомстата или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. После того, как необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались в независимых юристов.

Однако толчок рынку был дан, и оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовались теперь не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешения финансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой стали пользоваться банки, выдающие кредиты населению.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков.

В условиях рыночной экономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые «ресурсы промышленного назначения»).

Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.

Так, в Мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующем для этих целей вторичные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собственности. Однако, российское законодательство и нормативная база регулирования отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавливает отечественную «специфику», связанную с надуманным и искусственным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первичный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий. Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и последнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том числе в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, способным «оживить» инвестиционную активность, при условии создания соответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрального звена — оценочной деятельности.

1.2. Стандарты оценочной деятельности за рубежом и в России

1.2.1.Международные стандарты оценки

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee - IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское Общество Оценщиков (РОО).

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств - членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 года IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 года были приняты МСО в редакции 2001 года (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО-2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг.

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов № 2 - применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору (Basel committee of banking supervision). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности.

1.2.1.Стандарты оценки США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах Северной Америки (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 году ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который обеспечивает финансовую поддержку деятельности и назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 году. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 году, требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 году административно- бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

-условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

-способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАНДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАНДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставляют интерпретации Комиссии по Оценочным стандартам (ASB) относительно предпосылок и приложений к определенным Положениям, Определениям или Правилам стандартов.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с «Положений об этике», которые включают четыре раздела: поведение, менеджмент, конфиденциальность и ведение отчетности; обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения.

Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТКЛОНЕНИЯХ. Эти определенные условия не включают в себя отклонения от ПРЕАМБУЛЫ, ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, ПОЛОЖЕНИЙ О КОМПЕТЕНТНОСТИ и ОПРЕДЕЛЕНИЙ.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике.

Начиная с издания 1994 года, ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

1.2.2.Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 году после слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;
повышения понимания роли оценщика;
установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 года, а также последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать стандарты, которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности и мировой торговли.

Международные стандарты оценки разрабатываются в тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживают принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются дополнительные вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 году. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.

К ЕСО² даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом Европейских стандартов оценки. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.

1.2.3.Российские стандарты оценки

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами участниками процесса оценки имущества;
формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;
установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;
создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;
гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;
содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 года, в соответствии с поручением Правительства РФ от 20 сентября 1999 года № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации были утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»³. Согласно этому Постановлению, разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять, в рамках каждого из подходов, конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. При этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае, если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.

В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномочным представителем Российской Федерации является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоящее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов POO составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО - защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных документах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, создаваемая система нормативных документов РОО должна содержать в первую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей.

Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать, прежде всего, требования к результатам оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.

1.3.Состояние рынка оценочных услуг в России

Большое количество оценочных компаний и низкая концентрация бизнеса должны были обеспечить пример идеальной конкуренции. Тем не менее, развитие этого рынка пока в основном определяется государством. И основная тенденция рынка - это снижение темпов роста.

В 2003 года рынок вырос на 78%, в 2004 году - уже на 44%. В 2005-м объем выручки 115 оценочных компаний за год увеличился на 33% и составил 3,1 млрд рублей

Рынок получил от власти довольно внятный сигнал о необходимости повышения качества услуг и начал структурную перестройку. Этот процесс, прежде всего, подтолкнули Поправки в Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Принятие поправок привело к тому, что профессиональное сообщество объединилось в саморегулируемые организации (СРО) и в их рамках консолидирует усилия по разработке нормативной документации, стандартов оценки, координацию этих стандартов с международными стандартами. Было отменено лицензирование оценочной деятельности.

Заниматься оценкой можно лишь, являясь членом одного из СРО. При этом критерии отбора компаний в СРО ужесточатся.

Торможение было вызвано исключительно очищающей перестройкой рынка, пока говорить не приходится. Во многом поступательному движению помешала неразбериха на законодательном уровне. Как отмечают сами оценщики, для 2006 года была характерна неопределенность, в связи с вопросами модернизации системы регулирования и контроля над оценочной деятельностью, разработки и внедрения единых стандартов и этики оценки, соответствующих свободному рынку.

Компании вступают в профессиональные объединения. Помимо всего прочего, членство в СРО позволит устранить демпинг, улучшить качество оценочных услуг и существенно легче станет осуществлять контроль за самим рынком, предотвращать появление на нем недобросовестных оценочных компаний.

Растет число специалистов. Первоначально поправки в федеральный закон предполагали изменение требования о количестве специалистов, включенных в приложение к лицензии. В частности, планировалась поправка о необходимости занесения в лицензию не менее двух оценщиков, ранее компании, для осуществления оценки, достаточно было иметь одного. И, скорее всего, этот процесс продолжится.

В-третьих, в связи с переходом к новым правилам, уже сейчас возрастает ответственность оценщиков перед клиентами. За год сумма страхового покрытия рисков увеличилась почти на 52% и составила 5,4 млрд рублей.

Рынок оценки начал медленно ориентироваться в сторону международной практики. Ведутся разговоры о формировании компенсационного фонда. Пока этот вопрос хоть и остается открытым и порой даже спорным, но первые предпосылки стремления рынка к цивилизованному развитию уже заложены. В рамках Поправок в Закон об оценочной деятельности, принятых Госдумой, предполагается формирование компенсационного фонда СРО за счет взносов каждого оценщика. Остается и страхование ответственности, обязательное для оценщиков в рамках грядущего вступления в ВТО. Таким образом, законодательно закладывается неоправданное дублирование. Механизм компенсационных фондов, вероятно приведет к росту цен на услуги, в то же время, для потребителей не лучше механизма страхования ответственности - выплаты в обоих случаях только по решению суда. На данный момент отсутствует как законодательная база, так и практика использования компенсационного фонда.

Изменилось отношение к участию в конкурсах и тендерах. По сравнению с 2005 годом, число мероприятий по отбору оценщиков, проводимых крупным бизнесом и госструктурами, увеличилось. В 2006 году два конкурса проводило Росимущество РФ, первый - отбор компаний для экспертизы отчетов и, второй - для проведения оценочных работ. Также конкурсный отбор оценщиков проводили ОАО "Газпром", ЦУМР ВЭС Минобороны РФ, РФФИ.

Активизировалось взаимодействие с западными компаниями. Многие считают актуальным вступление в международные сети. А это, в свою очередь, требует наличия определенного количества сертифицированных специалистов. Сотрудничество с западными компаниями развивает не только этику оценки и культуру взаимодействия с заказчиком, но и уровень независимости оценки, качество подготовленных аналитических частей отчетов. Тем самым рынок оценки становится все более цивилизованным, а оценка, проводимая отечественными компаниями, признаваемой на западном рынке, 2006 год - один из лучших, с точки зрения роста качества оценочных услуг. Пять лет назад было четко видно, что на этом рынке царил демпинг со всеми вытекающими отрицательными последствиями, сейчас услуги существенно выросли и по качеству, и по разнообразию. Критерием служит признание западными компаниями результатов оценок, выполненных российскими компаниями. В 2006 году фактически не было громких споров и судебных разбирательств по поводу оценки, что также свидетельствует о нормализации деятельности в этой сфере.

Рост спроса на оценочные услуги, оставался стабильным. За последний год спрос на оценку недвижимого имущества, бизнеса и ценных бумаг, оборудования и транспортных средств, со стороны государства и бизнеса увеличился более чем на 30%. Во многом это было обусловлено бурным развитием девелоперского, страхового, фондового рынков (в частности банковский сектор, ПИФы), и, не в последнюю очередь, совершенствованием корпоративного управления и переходом банков и предприятий на международные стандарты отчетности. Оценка, как правило, сопровождала реструктуризацию отечественных предприятий, их активное кредитование, привлечение инвестиций, сделки по купле-продаже и аренде недвижимости, в том числе с участием государственной собственности.

Соответственно, почти не изменилась и структура рынка оценочных услуг. Бурный рост одних компаний компенсировался падением других.

В настоящее время большинство компаний имеют опыт предоставления основных видов оценочных услуг - оценка бизнеса, оценка недвижимого имущества, оценка оборудования и транспортных средств, а также оценка нематериальных активов (НМА).

Наиболее востребованной среди оценочных услуг является оценка недвижимости. На долю этого направления в общей структуре рынка приходится 41% . За 2006 год выручка компаний, специализирующихся в предоставлении услуг в этой сфере увеличилась на 23,4%. Именно в сегменте услуг по оценке недвижимости компаниями было подготовлено наибольшее количество отчетов - 27 621.

Во многом рост этого сектора связан с динамично растущим рынком кредитования. Например, для банковских институтов недвижимое имущество остается наиболее ликвидным видом залога. Немалый вклад в развитие этого направления внесло бурное развитие девелоперского рынка. В 2006 году наблюдался бурный рост кредитования девелоперских проектов. Банки кредитуют строительство жилых, офисных - объектов жилой и нежилой недвижимости, земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Доля сектора услуг по оценке бизнеса и ценных бумаг увеличилась за 2006 год на три процентных пункта и и торгово-развлекательных центров, коттеджных поселков. Так, совокупная величина кредитов только девелоперам коттеджных поселков в 2006 году составили более 2 млрд долларов США.

Кроме того, рост этого направления был обусловлен обязательной оценкой имущественных комплексов составила 28%. Потребность в оценке была обусловлена привлечением инвестиций, сделками на зарубежных рынках, размещением акций на международных рынках, развитием уровня управленческих решений.

Оценка бизнеса требовалась в рамках укрупнения и реструктуризации крупных компаний и при переходе предприятий на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). В рамках укрупнения отечественного бизнеса, активизации перехода на МСФО, а также в рамках масштабного кредитования в России крупного и среднего бизнеса, комплексная оценка бизнеса является наиболее востребованной и динамично развивающейся в современных условиях. Совершенствование практики корпоративного управления, а также процесс интеграции в мировое экономическое сообщество обусловили принятие все большим количеством российских компаний МСФО. Принятие МСФО предоставляет компаниям возможность провести оценку основных средств по справедливой стоимости и использовать ее в качестве исходной стоимости данных активов на момент составления отчетности. Учитывая, что балансовая стоимость основных средств большинства компаний отличается от справедливой, компании проводят переоценку для повышения качества информации, содержащейся в балансе и, как следствие, своей инвестиционной привлекательности.

Если анализировать рынок оценки в отраслевом разрезе, то наибольшую выручку оценщики получили от оказания услуг в электроэнергетической отрасли. Если сравнивать 2006 с 2005 она увеличилась на треть и составила 425 млн. рублей. В общей структуре рынка на долю этого сектора приходится 14%. Лидером в предоставлении услуг в электроэнергетике стала компания "МООР СТИВЕНС БалЭН". Компании удалось заработать в этом секторе рынка 76,5 млн. рублей.

Чуть менее востребованной в 2006 году стала оценка и со стороны предприятий транспорта и связи, а также нефтяной и нефтегазовой промышленности. На долю этих направлений пришлось 11% и 10% соответственно. Выручка оценщиков от оказания услуг по оценке в этих отраслях составили 665 млн. рублей. Доходы компаний в этих секторах экономики составили 83 млн. рублей и 42 млн. рублей соответственно.

Наибольший спрос на оценку в этих отраслях из года в год пока что предъявляют крупнейшие компании сектора: ОАО РАО "ЕЭС России", ОАО "Газпром", ОАО "РЖД", ОАО "ЛУКОЙЛ".

Чаще всего предприятиями из отраслей электроэнергетики, нефти и газа, транспорта и связи, финансов, строительства была востребована оценка недвижимости, бизнеса и ценных бумаг, транспорта и оборудования. В свою очередь им соответствовали ситуации, связанные с текущим функционированием компаний - сделки в области аренды, кредитования и определении залоговой стоимости, а также определения стоимости в рамках страхования объектов. На долю этих ситуаций приходится 39% в общей структуре спроса.

Причины спроса очевидны - это происходящие процессы консолидации в ведущих отраслях экономии, выход на рынок иностранных игроков, а также увеличение внешнего финансирования.

Чуть меньший спрос на оценку в 2006 году предприятия предъявляли в ситуациях реструктуризации и организации бизнеса. На долю проектов в этой области пришлось 24%.

Глава 2. Понятия и подходы в оценочной деятельности

2.1. Методы и подходы, применяемые в оценочной деятельности

Теоретическим фундаментом методов оценки является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке имущества различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Существует три наиболее популярных и часто используемых метода оценки, поэтому основное внимание будет уделено им. Существуют также и другие методы оценки, но в связи с тем, что они используются редко, рассматривать их в данной квалификационной работе нецелесообразно.

Затратный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

Рыночный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования, оцениваемого имущества.

В данном случае, чтобы показать процесс оценки, рассматривается методология оценки имущества акционерного общества. Общие принципы данной методологии и могут быть применены для осуществления оценки и других типов имущества, стоит также обратить внимание на то, что методология оценки разных видов имущества (недвижимость, транспортные средства, бизнес, нематериальные активы) имеет свою специфику.

Вообще, универсальность данной методологии заключается в том, что помимо оценки имущественного комплекса как единого целого, существует возможность оценки отдельных его составных частей без ущерба для достоверности.

2.1.1. Доходный подход оценки

Этот подход является наиболее очевидным при оценке предприятия, поскольку коммерческая деятельность подразумевает наличие денежных потоков и доходов. Методология оценки предполагает использование в рамках данного подхода дисконтирование денежных потоков предприятия и капитализацию прибыли предприятия. Эти два метода наиболее полно отражают финансовые аспекты деятельности бизнеса и дают объективные результаты оценки.

Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДДП):

Выбор модели денежного потока.
Определение длительности прогнозного периода.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
Анализ и прогноз расходов.
Анализ и прогноз инвестиций.
Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
Определение ставки дисконта.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса применяется одна из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, условно не различается собственный и заемный капитал предприятия и считается совокупный денежный поток. Исходя из этого, к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал⁴.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых номенклатура выпускаемой продукции, объемы производства и цены на продукцию, темпы инфляции, ретроспективные темпы роста предприятия, доля оцениваемого предприятия на рынке, имеющиеся производственные мощности, долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период, и так далее .

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.

Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик должен:

учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
изучить структуру расходов;
оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов;
определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;
рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентоспособности.

Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:

составу: плановые, прогнозируемые или фактические;
отношению к объему производства: переменные, постоянные, условно-постоянные;
способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;
функциям управления: производственные, коммерческие, административные.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

При расчете величины денежного потока для каждого прогнозного года можно руководствоваться схемой, иллюстрирующей косвенный метод расчета ДП (Приложение1).

С математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов. Первый - наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Второй - необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий - фактор риска. В данном контексте мы определяем риск как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

для денежного потока для собственного капитала:

модель оценки капитальных активов;
метод кумулятивного построения;

для денежного потока для всего инвестированного капитала:

модель средневзвешенной стоимости капитала.

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала (Weighted Average Cost of Capital - WACC).

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по следующей формуле:

WACC = k_d(1 - t_c)W_d+ k_pw_p+ k_sw_s ,

где k_d - стоимость привлечения заемного капитала;

t_c - ставка налога на прибыль предприятия;

к_р - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

k_s - стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

W_d - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

w_р - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

w_s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта находится по формуле

R=R_f+β(R_m-R_f)+S₁+S₂+C,

где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

R_f- - безрисковая ставка дохода;

β - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

R_m- общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S₁- премия для малых предприятий;

S₂- премия за риск, характерный для отдельной компании;
С - страновой риск.

Модель оценки капитальных активов (САРМ - в общеупотребимой аббревиатуре на английском языке) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно - изменений доходности свободно обращающихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконта для закрытых компаний требует внесения дополнительных корректировок.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, государственные ценные бумаги в условиях России не воспринимаются как безрисковые. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска (ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наиболее надежных банках).

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период

При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:

текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;
текущего значения стоимости в послепрогнозный период.

Внесение итоговых поправок

После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две основные.

Поправка на величину стоимости нефункционирующих активов. основывается на том, что при расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве. Здесь их стоимость не учитывается в денежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости. Многие такие активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.

Коррекция величины собственного оборотного капитала. Предполагает учет фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включается требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала, которой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответственно необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит - вычтен из величины предварительной стоимости.

В результате оценки предприятия методом ДДП получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

Оценка бизнеса методом капитализации прибыли

Экономическое содержание метода

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

Основные этапы применения метода

Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает следующие основные этапы:

Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.
Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
Расчет адекватной ставки капитализации.
Определение предварительной величины стоимости.
Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов.
Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер
оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Анализ финансовой отчетности

Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки действующего предприятия желательно наличие этих документов за последние три года.

При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использование.

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

прибыль последнего отчетного года;
прибыль первого прогнозного года;
средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет.

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

модель оценки капитальных активов;
метод кумулятивного построения;
модель средневзвешенной стоимости капитала.

В виду специфичности условий российского бизнеса принято считать, что наиболее точный и объективный результат достигается путем применения метода кумулятивного построения. Остальные методы практически не используются⁵.

Метод кумулятивного построения имеет определенное сходство с САРМ (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R=d – g,

где R - ставка капитализации;

d - ставка дисконта;

g - долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой несложные операции.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

2.1.2. Сравнительный (рыночный) подход оценки

Главное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними.

Зачастую данный подход используется как проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов.

Достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков,

Сравнительный подход возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих объектов, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от аналогов может является достаточно сложным процессом.

Оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие - открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Методы, применяемые в рамках сравнительного (рыночного) подхода

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

Метод аналога.
Метод сделок.
Метод отраслевых коэффициентов.

Метод аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В результате обобщения были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия. Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75 -1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие⁶.

При применении сравнительного (рыночного) метода в большинстве случаев целесообразнее применять метод компании-аналога. Это связано с тем, что технологии применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадают, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена одной акции, не дающая никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, так как предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами.

Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом аналогичен методу капитализации доходов, поскольку в обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода компании.

Этапы оценки методами сравнительного подхода

Процесс оценки предприятия методами компании-аналога и сделок включает следующие основные этапы:

I этап. Сбор необходимой информации.

II этап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.

III этап. Финансовый анализ.

IV этап. Расчет оценочных мультипликаторов.

V этап. Выбор величины мультипликатора.

VI этап. Определение итоговой величины стоимости.

VII этап. Внесение итоговых корректировок.

Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации:

Рыночная (ценовая) информация.
Финансовая информация.

Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Качество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд агентств, например Финмаркет, АК&М, Росбизнесконсалтинг, публикует ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумаг, исследованиях активности рынков акций крупнейших предприятий.

Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обеспечивающие необходимую сопоставимость.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо:

определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;
вычислить финансовую базу либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки .

В оценочной практике используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся:

цена/прибыль;
цена/денежный поток;
цена/ дивидендные выплаты;
цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся:

цена/балансовая стоимость активов;
цена/ чистая стоимость активов.

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

выбора величины мультипликатора;
взвешивания промежуточных результатов;
внесения итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. Оценщик отсекает экстремальные величины и рассчитывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводит финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесно связанные с данным мультипликатором. Полученные результаты накладываются на ряд мультипликаторов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть использована для расчета стоимости оцениваемой компании.

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения мультипликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств. Наиболее типичными является наличие активов непроизводственного назначения, недостаточность собственного оборотного капитала, уровень привлекательности для покупателя.

2.1.3. Затратный подход оценки

Методы данной группы оперируют текущими затратами на воспроизводства собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту.

Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке.

В целях получения окончательной оценки стоимости объекта оценки, применяют метод взвешивания результатов полученных указанными выше методами, в том числе взвешивания самих оценочных методов.

Затратный (имущественный) подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Методологию затратного подхода можно представить в виде схемы(приложение 2)

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Данный поход представлен двумя основными методами:

методом стоимости чистых активов;
методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.
Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
Выявляются и оцениваются нематериальные активы.
Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.
Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.
Оценивается дебиторская задолженность.
Оцениваются расходы будущих периодов.
Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.
Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

2.2. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской Федерации

C августа 2006 года вступила в силу новая редакция закона “Об оценочной деятельности”.

Изменения в регулировании оценочной деятельности прежде всего лежат в контексте проводимой сейчас правительством административной реформы, направленной в том числе на устранение административных барьеров для бизнеса и снижение бремени государственного регулирования в экономике. Одним из шагов в этом направлении стала отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. С 1 июля 2007 года лицензии на осуществление этого вида работ требоваться не будут. А это означает, что должна измениться вся система принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков, вектор которого сместился с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки имущества. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом - качеством оказания услуг по оценке имущества. А если мы говорим о качестве, значит, должны быть приняты соответствующие стандарты и правила. Сейчас именно в этой части большие пробелы.

Основой для проведения экспертизы ресурсов предприятия и прав на них в целях оценки служит Гражданский Кодекс Российской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, в том числе, в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога и ипотеки, рынка ценных бумаг, интеллектуальной собственности, доверительного управления и др.

К настоящему времени, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом. Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей оценки.

Законодатель определил, что под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки — наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

При этом предполагается, что участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки (продавец) не обязана продавать объект оценки, а другая сторона (покупатель) не обязана покупать его;
стороны сделки (продавец и покупатель) осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на рынок в форме в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;
платеж за объект оценки осуществляется в денежной форме.

К объектам гражданских прав, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности, в том числе оценочной, относят:

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;
Недвижимое имущество, движимое имущество, в т.ч. машины, оборудование и др.;
Работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, участвующих в обороте;
Объекты интеллектуальной собственности (нематериальные активы).

Гражданский Кодекс Российской Федерации установил, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, не ограниченное в количественном и стоимостном выражении, за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законом изъято из оборота или не может им принадлежать.

Таким образом, когда мы говорим об оценке имущества, мы подразумеваем в первую очередь оценку его рыночной стоимости, что накладывает определенные ограничения и допущения на результаты оценки.

Поскольку оценочная деятельность охватывает значительную часть видов имущества и имущественных прав, нормативно-правовые акты регулирующие деятельность создаются применительно к конкретному виду имущества. это делается для избежание неверного толкования того или иного действия в процессе оценки, а также для создания оптимальных условий работы специалиста оценщика.

Однако, несмотря на то, что оценочная деятельность в современном ее понимании в России существует уже около 15 лет, российская оценка все еще слишком «молода» и существуют значительные пробелы и недоработки законодательства.

В первую очередь возникают проблемы с законодательными актами, основа которых была скопирована с зарубежных аналогов. Законодатель не всегда проводил доскональное исследование источника перед применением его на практике. Таким образом, оценщики были поставлены в очень сложное положение: с одной стороны они руководствуясь нормами и положениями оценочной деятельности осуществляли свою деятельность, а с другой стороны многое из того, чем они руководствовались, шло в разрез с ранее принятыми правовыми актами⁷.

Значительные трудности в оценочной деятельности создавало постоянное изменение правовой базы сопутствующих отраслей: бухгалтерский учет и аудит, таможенное законодательство, налогообложение. Здесь основным осложняющим фактором служил тот факт, что некоторые методики в оценочной деятельности тесно связаны с рассмотрением финансовой стороны предприятия, а значит и с его бухгалтерией. При этом анализируемые параметры ориентированы на данные бухгалтерской отчетности. Однако частые изменения в бухгалтерской сфере привели к тому, что оценщики были вынуждены отказываться от наработанных методик, поскольку в новых формах отчетности данные, необходимые для проведения анализа или расчетов, либо отсутствовали, либо преподносились в виде, исключающем их использование.

С похожей проблемой оценщики сталкиваются и при оценке имущества в целях таможенного налогообложения. Частые директивные письма для таможенных органов, по взаимодействию с оценщиками, которые изменяют существующее положение дел, создают оценщикам известные трудности.

В отсутствие общего федерального закона, устанавливающего механизмы и процедуры саморегулирования в российской экономике, в новой редакции закона об оценочной деятельности необходимо было прописать целый ряд норм, устанавливающих требования и порядок функционирования и взаимодействия органов, представляющих все уровни регулирования: от государства до самих независимых оценщиков.

Кроме того, некоторые существенные положения предыдущей редакции закона об оценочной деятельности, например о страховании этого вида услуг, были недостаточно проработаны и по факту не действовали.

С вступлением в силу новой редакции прежде всего изменился субъект регулирования. Теперь это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Иными словами, новое законодательство предъявляет требования уже не к юридическим, а к физическим лицам. В первую очередь, это вызвано тем, что оценочная деятельность в большой степени базируется на профессиональном суждении оценщиков, в связи с этим исключительную важность имеют вопросы профессионализма и обеспечения имущественной ответственности субъектов оценочной деятельности, результатами которой пользуется неограниченный круг лиц.

Основное требование предъявляемое к оценщику - наличие специального высшего образования или профессиональная переподготовка. Далее - членство в саморегулируемой организации, так называемой СРО⁸. Дело в том, что именно на уровень саморегулируемых организаций отдается большая часть функций по регулированию, контролю и надзору в сфере оценочной деятельности. Законом “Об оценочной деятельности” устанавливаются требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

Детально прописаны требования по страхованию оценочной деятельности, в том числе установлены конкретные страховые случаи и четко прописаны условия страхования ответственности оценщика.

Ну а своего идеального оценщика заказчик должен выбирать сам. Определенную помощь в этом могут оказать саморегулируемые организации. Но основным критерием

выбора, как показывает мировая практика, должна стать репутация как СРО, так и отдельных ее членов.

Теперь все оценщики должны в обязательном порядке как страховать свою деятельность, так и быть членом какой-либо саморегулируемой организации Профессиональное саморегулирование это нижний и самый, наверное, практический уровень системы регулирования в сфере оценочной деятельности.

Первый уровень - государство, которое разрабатывает государственную политику в области оценочной деятельности, определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций, осуществляет контроль и надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального законодательства.

Второй уровень - негосударственный институт, который также участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов, дает рекомендации их к утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков, рекомендации по его применению и контролю за соблюдением норм профессиональной этики, дает рекомендации по организации основного и дополнительного образования; взаимодействует с соответствующими международными организациями, в частности с Международным комитетом по стандартам оценки; создает общероссийский третейский суд в сфере оценочной деятельности. Таким институтом в соответствии с новым законом призван стать Национальный совет по оценочной деятельности. Он может быть сформирован только спустя год после вступления в силу новой редакции закона об оценочной деятельности с тем, чтобы максимально полно и достоверно представлять интересы всего сообщества оценщиков.

И, наконец, третий уровень - саморегулируемые организации, которые способствуют развитию профессии посредством аттестации, дополнительного обучения, повышения квалификации, установления этических норм и профессиональных правил; осуществляют контроль соблюдения членами установленных СРО норм и правил профессиональной деятельности. В соответствии с законом саморегулируемая организация оценщиков формирует компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки и его личных средств, контролирует работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. В некоторых случаях СРО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, также отказывать в принятии новых и исключать из состава СРО членов.

Клиент, которому требуются услуги оценщика, может удостовериться в полномочиях и квалификации лица, предлагающего свои услуги по оценке имущества, может обратиться в ту СРО, членом которой этот оценщик является. Каждая организация оценщиков должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке именно как СРО. СРО обязана вести реестр своих членов и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом. Что касается квалификации - то это уже будет зависеть от того, какую репутацию приобретет та или иная СРО. Дело в том, что помимо обязательных, прописанных в законе требований к оценщикам, СРО могут устанавливать свои собственные дополнительные условия членства для кандидатов в оценщики. Возможно, где-то кандидату будут требоваться рекомендации действительных членов данной СРО, где-то будут серьезные "вступительные" экзамены... Все это вопросы репутации и престижа, которые в условиях рыночной конкуренции каждая организация должна будет заслужить. Важно отметить, что оценщики единовременно могут быть членами нескольких саморегулируемых организаций.

На 1 июля 2006 года в России лицензию на осуществление оценочной деятельности имели примерно 14 тысяч субъектов - юридические лица и предприниматели без образования юридического лица. В соответствии с новым законом до 1 июля 2007 года они могут действовать на основании действующей лицензии, затем - в соответствии с новыми правилами. К этому времени должен быть утвержден порядок государственной регистрации СРО, определен федеральный орган, который будет осуществлять эту регистрацию, и, более того, заинтересованные в развитии своей деятельности как уже действующие СРО, а их в настоящее время насчитывается не больше десяти, так и вновь созданные смогут подтвердить свой статус и приступить к активной работе с новыми возможностями. В течение же 2006 новых лицензий не выдавалось, а контроль за деятельностью оценщиков по-прежнему осуществляло Росимущество.

В новой редакции закона об оценочной деятельности прописаны не только общие положения и основные принципы регулирования этого сектора экономики, но и детально, вплоть до каждой отдельной процедуры, прописаны механизмы функционирования новой системы регулирования. Это позволяет без необходимости принятия многочисленных подзаконных актов в сфере оценочной деятельности обеспечить максимально полную реализацию всех положений закона. Но, конечно, не все вопросы можно решить одним законом. Так, в настоящее время минэкономразвития совместно с Минюстом разрабатывает проекты нормативно-правовых актов правительства РФ, устанавливающие уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра.

Кроме того, готовится документ, регламентирующий порядок предоставления информации, содержащейся в реестрах саморегулируемых организаций оценщиков заинтересованным лицам. Эти акты необходимы для того, чтобы закон заработал в полную силу.

Помимо этого, с целью формирования единой системы стандартизации оценочной деятельности в соответствии с международными требованиями для реализации статьи 20 закона минэкономразвития проводится работа по подготовке федеральных стандартов оценки. В настоящее время разработаны проекты трех базовых стандартов: "Общие понятия, принципы оценки и подходы к оценке", "Виды стоимости" и "Требования к отчету об оценке".

После июля 2007 года будут разрабатывать стандарты оценки будет негосударственный орган - Национальный совет по оценочной деятельности. Минэкономразвития России оставляет за собой право лишь утверждать обсужденные и принятые экспертным сообществом проекты стандартов.

2.3. Перспективы развития оценочной деятельности в России.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России. Развитие обучения оценщиков, соответствующий передовой опыт активно обсуждается в рамках работы секции оценки Учебно-методического объединения (УМО) специальности “Финансы и кредит”.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации.
С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований.

Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

2.3.1.Развитие информационного обеспечения оценочной деятельности.

Одним из необходимых условий проведения качественной оценки является наличие достаточной и достоверной информации об объекте оценки и рынке, к которому он относится. Для кардинального улучшения информационного обеспечения оценочной деятельности необходимо следующее:

последовательное внедрение в России Международных стандартов финансовой отчетности и Международных стандартов оценки;
в рамках реализации федеральной программы “Электронная Россия” разработать механизм и регламент доступа оценщиков к информации, используемой для оценки. В этой связи следует привлечь саморегулируемые организации оценщиков к реализации программы “Электронная Россия”. При формировании базы информационных массивов и регламента доступа к ней следует использовать международный опыт. Для целей эффективной реализации программы “Электронная Россия” обратиться к Правительству Российской Федерации по вопросу о максимально возможном раскрытии рыночной информации, аккумулируемой федеральными органами исполнительной власти и в первую очередь ФКЦБ России, Госкомстатом, Роспатентом, Росземкадастром;
для формирования достоверной исходной информации для проведения оценки необходимо также создание и развитие специализированных баз данных различных групп объектов оценки. Формирование таких баз и предоставление информации оценщикам целесообразно проводить частным организациям на коммерческой основе, при этом основные требования к ведению таких баз (первичные источники информации, частота обновления информации, архивирование данных и т.д.) могут быть утверждены на государственном уровне, а со временем - на уровне саморегулируемых организаций оценщиков;
повышению качества оценки будет способствовать совершенствование системы регистрации сделок, повышение “прозрачности” сведений об условиях совершения сделок.

2.3.2. Развитие методической базы оценки.

Методология оценочной деятельности аккумулирует правоприменительную практику, достижения экономической теории, передовой опыт прикладного экономического анализа и, в этой связи, имеет важное значение, как для оценщиков, так и для повышения культуры управленческих решений в России. Для развития методологической базы оценки необходимо:

Привлечь саморегулируемые организации оценщиков, образовательные и научные учреждения, а также потребителей оценочных услуг. Целесообразно согласование саморегулируемыми организациями оценщиков единого плана разработки методических рекомендаций. После широкого обсуждения методические рекомендации должны утверждаться Минимуществом России.
Обратиться к Правительству России по вопросу государственного финансирования подготовки и выпуска новой учебной и методической литературы по оценке.
При подготовке новых учебников и учебно-методических пособий по оценке учитывать изменения международных стандартов. Также саморегулируемым организациям целесообразно сформировать перечень рекомендованных учебников и учебных пособий по различным направлениям оценочной деятельности.
Создать Совет по научным проблемам методологии оценочной деятельности при Российской Академии Наук.
Саморегулируемым организациям оценщиков совместно с отделением экономики Российской Академии Наук и Советом по научным проблемам методологии оценочной деятельности сформировать перечень научных тем, обеспечивающих реализацию наиболее важных направлений в развитии теории оценки.
Разработать механизм финансирования выбранных научных исследований в оценочной деятельности, а также разработки методических рекомендаций.
Обеспечить внесение по мере развития рынка оценки дополнений в стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

2.3.3.Развитие образования оценщиков.

Необходимо качественное совершенствование профессионального образования оценщиков. Здесь следует выделить:

взаимодействие образовательных учреждений и саморегулируемых организаций оценщиков по вопросам качества образования;
участие саморегулируемых организаций оценщиков проведении рейтинга образовательных учреждений;
создание системы повышения квалификации преподавательского состава;
продолжение развития дистанционного обучения оценщиков;
координация деятельности Учебно-методических объединений (УМО) специальностей, по которым осуществляется подготовка оценщиков;

2.3.4. Совершенствование законодательства.

В целях совершенствования российского законодательства в области оценки необходимо:

В законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” целесообразно расширение понятия оценочной деятельности и перечня объектов оценки.
Провести гармонизацию действующих законов, затрагивающих вопросы стоимостной оценки с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. Особенно это касается используемой терминологии и описания процедур определения стоимости.
Вновь принимаемые законы должны проходить обсуждение в Государственной Думе Российской Федерации с позиций учета требований законодательства об оценочной деятельности, с этой целью саморегулируемым организациям оценщиков целесообразно обратиться с просьбой к руководству профильного Комитета Государственной Думы с предложением создать общественную экспертную комиссию по оценке.
Устранить дублирование различными федеральными органами исполнительной власти функций методического обеспечения оценки стоимости, формирования требований к деятельности оценщиков, осуществления контроля за результатами деятельности оценщиков.

2.3.5. Развитие саморегулирования рынка оценки.

Рынок подразумевает взаимодействие продавцов и потребителей. Регулирование цивилизованного рынка должно основываться на согласовании интересов оценщиков и потребителей оценочных услуг по решению системных проблемы оценочной деятельности.

Продуктивным является развитие практики третейских судов.

Целесообразно участие крупнейших потребителей оценочных услуг в финансировании актуальных для их хозяйственной деятельности методических разработок по оценке.

Реализация предлагаемых мер развития оценки стоимости, направленных на повышение ее качества, более широкое использование механизмов управления стоимостью для определения оптимальных управленческих решений в сфере экономики внесут заметный вклад в реализацию задачи увеличения темпов экономического роста, поставленной Президентом Российской Федерации.

Заключение

Подводя итог проведенной работы, следует отметить наиболее важные аспекты связанные с оценочной деятельностью.

Важным аспектом оценочной деятельности является свод терминов и понятий, утвержденных федеральным законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перечень охватывает всю терминологическую базу деятельности и предполагает отсутствие иного их толкования. Отдельно следует сказать о понятии «стоимость». Поскольку в оценке стоимость, в зависимости от целей поставленных перед оценщиком может исчисляться по-разному, то это предполагает наличия перечня терминов, определяющих понятие «стоимость объекта оценки». Если мы рассматриваем оценку бизнеса, в первую очередь, можно говорить об инвестиционной, ликвидационной и обоснованной рыночной стоимостях. Эти виды являются основными применяемыми в современных условиях. Их различия лежат в целевом назначении каждой из них, что говорит о необходимости четкого определения цели оценки, то есть важно определить, кто и для чего предполагает проведение конкретной оценки.

Оценка бизнеса охватывает множество методов позволяющих произвести расчет стоимости предприятия исходя из имеющейся информации. Для обеспечения большей достоверности оценка бизнеса предполагает использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Каждый из них состоит из определенного набора методов, позволяющих оценить не только весь бизнес целиком, но и отдельные составные его части (группы и виды имущества). В этой работе сознательно не выделяются методы оценки конкретных видов имущества (например, машины и оборудование, интеллектуальная собственность и т. д.) как самостоятельных объектов оценки, ограничиваясь оценкой бизнеса, поскольку эти методы являются идентичными.

Учитывая российскую специфику, при оценке допускается использование не всех трех, а только одного подхода, поскольку в некоторых случаях невозможно собрать необходимую информацию. В таком случае выбирается наиболее оптимальный подход. Исходя из практической точки зрения, в основном, предпочтение отдается затратному подходу, поскольку при его применении достигается более высокая детализация и достоверность полученных результатов.

Значение всей оценочной деятельности, и оценки бизнеса, для экономики Российской федерации трудно переоценить, поскольку бизнес, как явление динамичное, в условиях российской экономической системы сегодня развивается быстрыми темпами, характеризуя улучшение ситуации, а для развития ему требуется постоянно обновляющаяся стоимостная информация, которая может быть определена только путем профессиональной оценки.

Список используемой литературы

Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. М., 2003;
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб, 2001;
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2000;
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1997;
Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. – Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006;
Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка бизнеса: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2006;
Под ред. В.И.Кошкина. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. – М.: «ИКФ «ЭКМОС», 2002;
А.Б. Крутик и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – С-Пб.: Лань, 2001;
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело Лтд., 1995.
М.А. Эскиндаров «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Москва 2003
Н.Г.Верхозина, К.И.Федотова «Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности» Москва 2004
А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2003
В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова «Оценка бизнеса» Санкт-Питербург 2006, 2 издание

Приложения

Приложение 1

Методология затратного подхода

Затратный подход

Метод стоимости чистых активов

Метод ликвидационной стоимости

Доходный подход

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

Сравнительный (рыночный) подход

Затратный подход

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

предприятия

Сравнительный (рыночный) подход

Доходный подход

Затратный подход

Сравнительный (рыночный) подход

Доходный подход

Затратный подход

Оценка рыночной стоимости нематериальных активов

предприятия

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений

предприятия

Доходный подход

Оценка рыночной стоимости производственных запасов

предприятия

Оценка рыночной стоимости расходов будущих периодов

предприятия

Затратный подход

Оценка рыночной стоимости дебиторской задолженности

предприятия

Обобщая вышесказанное можно выделить следующее:

формирование оценочной деятельности происходило длительный период времени, что привело к созданию значительной правовой и методологической базы на международном уровне;
методологические подходы к оценке позволяют определить стоимость объекта оценки в зависимости от поставленной цели и имеющейся информации;
оценка Российской Федерации является относительно новым видом деятельности, что предполагает значительные пробелы в нормативно-правовой и научной базе;

Для обеспечения наилучшего функционирования этой деятельности необходимо:

Произвести ряд терминологических изменений в Законе «Об оценочной деятельности», в Законе «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» и ряде других сопутствующих документов;
Создать механизм, позволяющий в какой-то мере предотвратить давление на оценщика со стороны заинтересованных лиц;

1 Оценка недвижимости: Учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова, Л. П. Белых и др., под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003 – С. 91 – 97.

2 Европейские стандарты оценки

3 Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" //Российская газета. – 2001. – 10 июля.

4 Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ Под. ред. Абдуллаева Н. А., Колайко Н. А. – М.: «ЭКМОС», 2000, с. 53 – 62,

5 Лескес М. А., Вычисление коэффициента капитализации в доходном подходе и особенности, возникающие при оценке объектов // Московский оценщик. 2004. - № 3 – С. 26 - 33.

6 Ревуцкий Д. Л. Рыночная стоимость и рыночная цена предприятия и других бизнес-объектов // Вопросы оценки. – 2004. - №1. – С. 38-44.

7 Семериков В.Н. О совершенствовании законодательства в области оценочной деятельности //Московский оценщик. – 2004. - № 5. – С. 8-13.

8 Саморегулируемые организации.

Листать вверх Листать вниз

Получить код

Скачать материал (0.1 Мб)

Нравится материал? Поддержи автора!

Ещё документы из категории экономика:

Проблемы анализа реальных доходов населения

Оценка кооперативного движения в работах К. Маркса и В. Ленина

Статистика 7

Расчеты сметы затрат и технико-экономических показателей участка по ТО ЭВС

Управление рисками транснациональных корпораций

Виды и особенности регулирования деятельности некоммерческих организаций

Безработица и занятость населения